商住房流動性降至冰點

實際上，抵押貸款也是購房者將商住房進行套現的一種方式。

郭毅表示，眾多商住房的購房者都會考慮將商住房套現出來再去購買其他的住宅類產品，以實現居住升級。一般而言，購房者會選擇出售房產實現套現，然而在商住房限購政策出臺后，這種套現方式已經難以實現。其次，抵押貸是除了銷售之外的一種套現方式。但目前抵押貸款套現方式也被堵死，這就意味著商住房的流通價值已經降到一個很低的程度。

她也補充道，如果喪失流通價值后，商住房的購房者只能依托于對外出租，實現租金回報，但目前來看也存在兩個問題，首先，租金回報非常漫長，其次，它的收益很難保證，特別是對于這種商改住的違規產品，目前的監管比較嚴格，能否順利實現對外出租給個人存一定疑問。

對于在售的商住房開發商而言，未來銷售可能將面臨較大問題，已經購買商住房的個人購房者也形成新的打壓。在郭毅看來，督促開發商將手中的商住房產品還原成它的商業功能和辦公功能，再對外出租，這種方式既有利于商住市場的規范，也能對人口控制起到非常有效的作用。

“但是對于已經購買了商住類產品的個人購房者來說，這樣的政策無異于在商住限購的基礎之上，對他們形成新的打壓，是一個雪上加霜的調控政策。”郭毅補充道。

未來商住房的政策是否有可能放松？嚴躍進表示，至少今年三季度前類似政策會持續收緊，到了四季度就要看后續市場的變化。放開的話也是處于極其審慎的政策監管之下的，而且也是考慮到個人資金實際的需要。

抵押貸需求依舊很大

需要指出的是，商用房抵押貸款暫停了，但并未影響普通住宅的抵押貸款。銀行人士表示，個人住房抵押貸款仍在正常進行。

在房貸按揭業務受到嚴格管控之后，住房抵押貸款成為不少銀行的次優選擇。

據悉，目前雖然抵押貸款審查趨嚴，但抵押貸款的需求依然很大。偉嘉安捷在報告中提到，從4月各家銀行的抵押政策可以看出，目前對于借款人自身資質的審查仍然趨于嚴格，個人必須提供自身的工資流水，抵押用途為裝修或購買家具或珠寶等，在貸后需要提供真實的發票。

偉嘉安捷認為，接近年中，借款人對于抵押消費的需求也在不斷擴大，雖然銀行抵押貸款的上限僅為100萬元，但是名下擁有房產的借款人在融資方面仍然首選為銀行。一方面是借款人的借貸成本相對較低；另一方面是個人消費用途方面，抵押貸款的額度也能夠滿足大多數人的要求，所以銀行額度也在從房貸逐漸轉移至消費信貸方面。此前，房貸業務一直是銀行的“心頭好”，央行數據顯示，今年一季度末，個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%。不過，伴隨房貸調控趨緊，一些銀行正在舍棄房貸按揭業務，將目光轉向房屋抵押貸款上。

海通證券 分析師姜超認為，3月的新增居民中長期貸款僅為4500億元，已經低于去年的平均水平，同比多增額也降至零左右。而按照央行此前的計劃，今年新增房貸占信貸的比重將控制在30%以內，由此計算今年的房貸總額將從2016年的6萬億元降至17年的4萬億元左右，未來每個月的房貸將降至3000億元左右，換言之，即將步入負增長時代。

分析人士指出，房貸業務是銀行最為優質的資產，不良率低于0.4%，最近兩年房貸成為銀行最為青睞的業務。而在房貸業務要求越來越嚴格的背景下，一些銀行正在舍棄房貸按揭業務，將目光轉向了利率更高、更能賺錢的房屋抵押貸款上。

北京商報記者 岳品瑜 劉雙霞/文 宋媛媛/制圖