根據中房協“房價行情平臺數據”，2017年3月，北京、廣州、廈門、長沙和青島二手住房均價分別為63716元/平方米、25525元/平方米、41538元/平方米、8246元/平方米、14678元/平方米，相比2016年10月，分別上漲24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。以3月70城房價指數中二手房價漲幅最高的廈門為例，2016年上半年之前，廈門二手住房價格與新房價格差異不大，但從2016年下半年開始，二手住房價格全面超過新房。今年3月，廈門二手住房均價比新房高出35.8%，同比漲幅高達31.7%，其他城市如青島、福州、廣州等，去年以來也出現二手住房價格超過新房并快速上漲的情況。

可以說，二手房市場快速反彈是本輪樓市回暖的最大特征。二手房市場之所以反彈，最大的動因就是新房預售管制下，開發商新盤入市的積極性下降，新房供需兩端一起回落，需求開始轉向二手房市場，甚至是“類住宅”市場。特別是，此前并不活躍的三四線城市二手房市場，近期也普遍強勢反彈。

需求之所以快速回升，與政策的微妙變化有關。2017年，宏觀經濟主題是穩增長和防風險，這就決定了資金供應適度、利率仍將在低位，也決定了房價不可能大跌。此時買房，風險或許是鎖定的，而去年10月調控后的短暫回調，似乎也是建倉的機會。同時，春節后，傳言中的加息未來臨，央行和銀監會屢屢強調房貸要支持合理需求和“去庫存”。

另外，今年全國“兩會”確立了“分類調控”的樓市管理主基調。就熱點城市調控而言，盡管力度和措施“加碼”，但在政策思路上，采取的是疏導需求、鼓勵合理需求，而不是抑制需求；方向是穩定房價，而不是打壓房價；就“去庫存”而言，更強調需求端激活，如三四線城市與大城市基礎設施互聯互通，棚改“貨幣化”，鼓勵“返鄉置業”等。當然，直到近期，住建部和國土資源部聯合發文明確，在售庫存去化周期超過12個月的，要縮減土地供應。業內普遍認為，管理層此舉，或意在讓樓市量價在高位實現中期平衡，為平衡“穩增長”和“調結構”留出足夠的時空。

此外，本輪調控給市場的一個印象是，通過購房“扎根”大城市的門貌似正在慢慢關上。比如，限購從大城市中心區擴展到外圍，甚至擴展到周邊三四線城市（縣）；限購范圍從住宅擴大到非住宅；非戶籍人群購房門檻逐步抬高，非戶籍人群在熱點城市購房所需社保和稅收繳納時限，從原來的1年逐步提高到5年，中間還不能斷繳。同時，因高房價而溢出到外圍購房的，原來沒有社?；蚨愂绽U納時限要求，現在也相繼推出。

因此，出于在大都市圈“扎根”的顧慮，趕政策末班車而“搶上車”，也是這一波購房熱潮的一大主力。于是，新房預售管制下，需求開始轉向二手住房、“類住宅”等。二手住房一旦趨暖，中介亂象、投機炒作等問題開始嚴重了，比如近期北京學區房炒作、規避限購的假離婚和企業購房等，以及“類住宅”大行其道。另一個重要的原因是，2014年以來熱點樓市回升，改善型需求是主力。但近年來，因土地價格高企、“地王”頻現，新房供應越來越偏遠、越來越豪宅化、公共服務配套越來越差，特別是教育醫療等。于是，改善型需求開始轉向性價比更高、供應效率更高的二手住房市場。因此可判斷，未來全國將加速進入存量房市場。

在“冒頭即打”、雷厲風行的調控政策基調下，目前全國已有40多個城市（縣）發布了新一輪調控。進入4月，抑制需求的調控措施相繼落地，特別是限購限貸“加碼”、范圍擴大，將很多需求擋在了外面。同時，13個城市啟動了“限售”，加杠桿投資的購房需求也將下降。此外，3月因趕政策末班車而“搶上車”的購房也將趨于回落。近期，根據筆者調研，隨著各地學習北京“10天9調”的精細化密集調控經驗，不管是房價上漲預期，或加緊入市購房行為，都明顯減少。

同時，近期熱點城市房貸開始緊縮，很多銀行將首套房貸優惠利率折扣從3月基準利率的0.9倍降至0.95倍。3月新增居民中長期貸款僅4500億元，低于去年平均水平，同比多增額降至零左右。截至3月末，全國個人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。隨著調控政策落地、激進的預期漸進改觀，加上信貸投放的微妙變化，預計從5月開始，熱點城市和區域二手住房成交量將會下滑。近期權威媒體報道，北京、廣州、廈門等地二手房門店業務量大幅下滑。

筆者認為，基于利率仍舊在歷史低位，貸款政策和調控政策支持“去庫存”、支持合理需求，未來住房需求仍將保持在高位。但在住房回歸居住屬性的定位下，打擊投資炒作的調控會堅持下去，未來非自住購房需求會明顯減少。近年來，由于新房供應效率較低，新市民購房需求和改善型需求占主體的情況下，樓市將快速進入存量房時代，二手住房價格上漲還將維持一段時間。二手房時代到來，是樓市走向成熟的標志，也標志著樓市大規模新增建設的高潮過去了。由此，未來各大城市房屋交易還將比較頻繁，但開發投資將趨勢性回落。