回歸商業(yè)屬性 多城發(fā)文管控產(chǎn)品設(shè)計(jì)

無(wú)論從政策內(nèi)容篇幅，還是發(fā)布時(shí)間、后續(xù)配套舉措來(lái)看，北京對(duì)商辦項(xiàng)目的管控實(shí)屬最嚴(yán)。

“3·26后的一個(gè)多月時(shí)間，北京商辦市場(chǎng)實(shí)際成交大幅下跌。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，堪稱歷史最嚴(yán)的商辦限購(gòu)政策，對(duì)此前過(guò)熱的商辦市場(chǎng)打擊明顯。

綜合多地商辦調(diào)控的政策來(lái)看，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛荆蔀榛驹瓌t。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃將商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目改為居住用途的，均采取“一經(jīng)查實(shí)、嚴(yán)肅處理”的堅(jiān)決態(tài)度。

另一方面，各地在調(diào)控力度上也存在差異。除北京外，其他城市并未明確對(duì)個(gè)人商貸購(gòu)買商辦項(xiàng)目做出限制。深圳、成都等地側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管控。

對(duì)于開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目的最小分割單元，北京嚴(yán)格規(guī)定為不得低于500平方米，廣州較為寬松的限定在不得低于300平方米，深圳僅要求部分比例；轉(zhuǎn)讓方面，北京和廣州規(guī)定已購(gòu)買的商辦物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給法人單位、個(gè)人，但廣州給轉(zhuǎn)讓設(shè)置了“附加條件”，即個(gè)人取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

為何限？打擊投機(jī)炒作、限制人口涌入

“商辦項(xiàng)目的活躍主要是因?yàn)樽≌拶?gòu)及住宅的高端化，因此，在住宅土地中配套了大量公建類物業(yè)”，說(shuō)起商辦市場(chǎng)曾經(jīng)的熱度，張大偉認(rèn)為與人口增加不無(wú)關(guān)系。

張大偉說(shuō)，像京滬等一線城市，常住人口住房需求巨大，一些以商業(yè)、酒店、辦公為名立項(xiàng)的項(xiàng)目，通過(guò)分割產(chǎn)權(quán)，改變商業(yè)立項(xiàng)的使用屬性，將“類住宅”作為賣點(diǎn)，并在用電、用水方面打起擦邊球吸引購(gòu)房者。

但由于用地性質(zhì)不同，商辦項(xiàng)目與商品住宅有著明顯區(qū)別。首先是產(chǎn)權(quán)為40年或50年，不具備住宅配套(學(xué)區(qū)房等)，居住密度大、戶型小；最關(guān)鍵的是，房?jī)r(jià)較同區(qū)域內(nèi)商品住宅價(jià)格要下調(diào)50-60%。

“房?jī)r(jià)偏低、沒有限購(gòu)是選擇商辦項(xiàng)目的主要原因。”多位曾經(jīng)購(gòu)買過(guò)商辦項(xiàng)目的受訪者告訴中新網(wǎng)記者。

為何要調(diào)控商辦市場(chǎng)？“首先是規(guī)劃問(wèn)題，本是住宅配套的商業(yè)反而擁有居住屬性，與規(guī)劃相悖，相關(guān)配套也無(wú)法跟進(jìn)；另就是人口問(wèn)題，比如北京、深圳等地的商辦項(xiàng)目居住人口龐大；此外，由于商業(yè)土地地價(jià)低，開發(fā)商以商業(yè)用地拿地、卻以住宅價(jià)格銷售，變相賺取額外利潤(rùn)。”張大偉說(shuō)。

中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授鄭華接受媒體采訪時(shí)曾指出，商辦調(diào)控將確保住宅歸住宅、商辦歸商辦，減少商辦物業(yè)的客戶群體，降低開發(fā)商投資商辦產(chǎn)品的積極性，進(jìn)而降低商辦類土地的出讓溢價(jià)水平。“打擊商辦市場(chǎng)上的投機(jī)行為，一定程度上也將限制人口無(wú)序涌入大城市”。

還沒結(jié)束！更多城市或醞釀規(guī)范商辦市場(chǎng)

“還有城市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵‘商改住’、‘辦改住’的政策潮。”張大偉預(yù)計(jì)，此前，因住宅限購(gòu)而購(gòu)買商辦項(xiàng)目的投資需求，或面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)測(cè)了深圳、上海會(huì)跟進(jìn)商辦調(diào)控的嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，未來(lái)，一些熱點(diǎn)城市會(huì)積極跟進(jìn)商辦項(xiàng)目限購(gòu)，雖然管控強(qiáng)度不會(huì)等同于北京，但有一點(diǎn)可以確定，“即商辦項(xiàng)目不再與居住屬性掛鉤”。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，政策力度上，以北京為代表的直接限制銷售或不許銷售的舉措是最嚴(yán)厲的，管控效果最明顯；但后續(xù)的主流模式，可能是要對(duì)供應(yīng)端進(jìn)行規(guī)范，積極管制產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

“北京、廣州后續(xù)不排除會(huì)對(duì)存量物業(yè)制定新的政策，比如說(shuō)，針對(duì)部分有拋售和轉(zhuǎn)讓房源的購(gòu)房者進(jìn)行合理引導(dǎo)。”有業(yè)內(nèi)人士向記者分析稱。