在成交周期上，買賣雙方成交周期環比均延長，客源端成交周期達到79.3天，為2012年以來的歷史最高。近3月帶看成交比持續上升至67%，是2018年以來月度最大值。核心500盤快速成交率呈下降趨勢，市場成交節奏持續放緩。

貝殼研究院首席分析師許小樂分析稱，這主要是源于在調控依舊從緊的情況下，面對持續降溫的市場以及房地產稅等諸多不確定性因素，買賣雙方信心不足。業主預期開始出現松動。

麥田房產首席市場分析師張葉松也指出，從麥田房產的成交數據看，8月降價成交的房源占比很高，達到90%以上，買賣雙方更加趨于理性，購房交易周期也因此在繼續拉長。

中介推銷頻次提高 熱門小區房源也愁賣

今年5月，北京二手房成交量的沖高，學區房起了很大作用。彼時，學區房房源緊俏，價格堅挺。部分熱門小區，只要一有新的房源推出，立即就會被預訂下來。

如今，學區房銷售旺季一過，這些房源的成交節奏也明顯慢了下來。

以西城區的德勝學區為例，最近幾個月熱度明顯有所下降。據區域內經紀人反映，最近幾個月，德勝片區開單明顯減少，價格也有所回落。

而區域內新上的一批房源，兩至三居報價每平方米大都在13.2萬到13.5萬左右，此前這類房源的報價單價最高可以到14萬元。

價格回落的同時，成交速度也明顯放緩。一位購房人告訴《廣廈時代》，此前德勝學區的經紀人幾乎不用費力去找客戶，大多是客戶自己送上門，而且都很急著成交，但最近這種情況已經出現了反轉，經紀人開始重新主動出擊，回訪之前咨詢過的客戶，幫房源尋找買家。

根據貝殼研究院Real Data數據統計，6-8月二手房新增供需呈現低位波動態勢，8月新增房源量環比增加3.6%，與3月相比下滑40%，新增客源量環比減少2.6%，新增帶看量環比下滑4.4%，比3月減少24%。與成交表現類似，新增供需回落到2017年末2018年初水平，供需端入市積極性回落至低位，掣肘市場成交。

熱門區域、熱門小區，掛出的房源不再是完全不愁賣，買賣雙方觀望情緒都開始加重。

一份來自58安居客房產研究院的報告稱，8月購房者和經紀人信心指數都出現回落，其中，購房者信心指數為98.4，環比下降2.7%；經紀人信心指數為105.3%，環比下降6.3%。69.1%的購房者和61.3%的經紀人認為政府會繼續調控抑制房價上漲。

不過，在成交價格上，市場還沒有表現出回調態勢。根據貝殼研究院Real Data數據統計，8月北京二手房成交均價為63227元/平方米，環比上漲0.8%，7-8月兩月均價漲幅相對溫和。均價同比上漲2.5%，在“317調控”的作用下，北京二手房成交均價在2017年12月份首次同比下跌，此后均價同比跌幅經歷了擴大到收窄的過程，2018年8月均價結束同比下跌態勢，首次出現了同比上漲。

金九銀十很難再現 樓市年底表現取決于政策走向

從目前市場狀況看，支撐二手房市場呈現金九銀十的理由并不充分，即將到來的9月，反而可能會是春節之后的又一低谷。

許小樂認為，從當前市場預期看，短期內銀行信貸環境難有改善，市場低溫的因素將持續影響9月市場。

從進入9月后的前兩天成交表現看，1日、2日兩日成交創2018年以來除春節外周末成交最低值。此外，9月包含中秋節假期又臨近國慶假期，成交易受假期影響。以2016年中秋節假期為例，包含中秋節假期(9月15日至17日)的9月第三周成交水平為9月周度成交最低。故預計9月成交量將在8月基礎上小幅波動，均價趨穩，全年北京全市成交量預計落在15萬-18萬套之間，年末積壓需求釋放，市場會有所升溫。

大批量入市供應的限競房，也是影響二手房市場在九十月份表現的重要因素。8月，北京商品住宅銷售量環比增加近四成，絕對水平處于2018年以來月度次高水平。大量的新房供應，難免會分流有限的購房需求。

張葉松分析認為，目前新房和二手房市場存在不小的競爭，新房入市會形成需求的分流是肯定的。限競房在價格上有優勢，而二手房則主要體現在交通位置和成熟的配套設施上，同時入住時間有保證，相比下來二手房還是有競爭力，但成交量依然會受影響。

張葉松指出，預計接下來北京二手房市場走勢平穩，受新房集中入市及租賃用房供應量增加預期影響，交易量和價格可能繼續微降，但幅度不會很大，今年很難出現傳統“金九銀十”交易旺季。宏觀經濟變化與“房產稅是否會出臺”或將成為影響年底市場走勢的變量。

對于有購房計劃的人，張葉松建議稱，對于有購房需求或置換需求的群體來說，當下市場可以更從容地進行選擇，也容易挑選到滿意的房源。

本版文/門庭婷