2018年,房地產(chǎn)市場調(diào)控政策層層加碼,中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào),地方層面“四限”擴(kuò)容。進(jìn)入三季度,城市市場進(jìn)一步分化,土地流拍現(xiàn)象也有所增多,企業(yè)著力推盤回籠資金而謹(jǐn)慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,四季度房地產(chǎn)市場深度盤整概率進(jìn)一步增大。

住宅銷售市場疲態(tài)持續(xù)

今年前三季度,重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場成交普遍低迷,“金九銀十”整體失色。近日,易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,2018年9月份,受監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅成交量為4379萬平方米,環(huán)比減少4.2%。

今年9月份,很多房企有追趕年度業(yè)績的意愿,地方政府在預(yù)售證發(fā)放方面也加快了節(jié)奏,這使得新增供應(yīng)表現(xiàn)活躍。9月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5608萬平方米,環(huán)比增長25.7%,同比增長22.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)來看,9月份房企推盤節(jié)奏明顯加快,為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5612萬平方米,為歷史最高水平。

不過綜合供求市場數(shù)據(jù),9月份市場走勢弱于預(yù)期,“金九”成色不足。2018年9月份,100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5608萬平方米,而成交量為4379萬平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為:“在過去連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢基礎(chǔ)上,9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢。而且對比歷史數(shù)據(jù),9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力,進(jìn)而也倒逼房企積極降價(jià)。”

他進(jìn)一步指出,今年9月份,受監(jiān)測100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個(gè)月,這也意味著市場需要9.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存,該數(shù)值相比8月份時(shí)的9個(gè)月有所反彈。“類似反彈或也說明,存銷比正開始走出歷史低位水平,即在9個(gè)月歷史低位水平上小幅反彈。”

從銷售價(jià)格來看,受政策持續(xù)深化影響,購房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象,市場開始逐步調(diào)整。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,前三季度百城新房價(jià)格漲幅持續(xù)收窄。1-9月累計(jì)上漲4.05%,較去年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn),9月房價(jià)下跌城市數(shù)量明顯增多,部分城市二手房價(jià)格出現(xiàn)明顯調(diào)整。

全國土地成交熱度大幅下降

受住宅銷售市場低迷行情影響,今年以來土地市場熱度持續(xù)下降,一二線熱點(diǎn)城市地價(jià)漲幅收窄,溢價(jià)率低位徘徊,土地流拍與底價(jià)成交現(xiàn)象普遍增多。

同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至今年9月30日,當(dāng)月全國300城市建設(shè)用地共成交3674宗,比8月減少2391宗,比去年同期減少2347宗;成交金額達(dá)3591.43億元,環(huán)比下降28.15%,同比下降33.60%;成交建面24379.15萬平方米,環(huán)比下降26.10%,同比下降27.91%;平均成交樓板價(jià)1473.16元/平方米,環(huán)比下降2.77%,同比下降7.89%。

不僅如此,從城市能級來看,全國各線城市成交面積和金額環(huán)同比皆有一定程度的下降,同時(shí)成交樓板價(jià)亦有所下滑。同策研究院分析人士指出,“當(dāng)月各線城市拿地?zé)崆榇蠓陆怠Ｓ绕涫?一線城市住宅用地成交量價(jià)齊跌,而商業(yè)用地成交量價(jià)則有大幅上升,但都遠(yuǎn)不如去年同期水平。”

具體數(shù)據(jù)顯示,從土地市場成交面積來看,9月份成交357.22萬平方米,環(huán)比小幅下滑1.43%,同比下降63.90%。住宅和商業(yè)用地成交面積環(huán)比分別下滑20.46%、上漲72.51%,與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。

伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入,上市房企在業(yè)績規(guī)模競賽中加速奔跑。與此同時(shí),房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大。不過,今年以來,大型房企在土地市場的收儲動(dòng)作整體放緩。

從典型房企在土地市場的拿地成交金額來看,9月前20家上市房企土地成交金額集中度環(huán)同比下滑明顯,遠(yuǎn)低于去年同期水平。當(dāng)月20家房企土地成交金額707.26億元,環(huán)比下滑49.23%,同比下滑69.79%。從成交建筑面積來看,當(dāng)月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬平方米,環(huán)比和同比分別下滑39.92%、46.79%。

綜合1-9月累計(jì)成交量來看,20家房企1-9月共計(jì)成交11805.30億元,占全國300城市土地成交金額的28.54%,占比同比下滑15.47個(gè)百分點(diǎn);而從成交建面來看,20家房企共計(jì)成交30785.71萬平方米,占全國300城市土地成交建面的10.80%,占比同比下滑3.54個(gè)百分點(diǎn)。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出,今年以來,限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對于企業(yè)來說,這些限制條件對項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來一定壓力,且對企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。

在此背景下,今年前三季度全國300城市共流拍449宗住宅用地,總規(guī)劃建筑面積5666萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍,流拍面積占總推出面積的比重在三季度達(dá)到峰值。上述中指院負(fù)責(zé)人分析表示,“同時(shí),底價(jià)成交地塊數(shù)量明顯增多,土地市場降溫明顯,進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)變。”

房企讓利空間進(jìn)一步加大

今年上半年,在“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的市場總基調(diào)下,調(diào)控政策不斷加碼,受限價(jià)政策影響,房企給出的讓利空間十分有限。隨著“金九銀十”推盤旺季到來,從8月底開始部分房企率先開啟全國范圍內(nèi)的降價(jià)促銷。

近兩個(gè)月以來,在市場成交降溫的背景下,為緩解去化壓力,房企打折促銷甚至“降價(jià)”的項(xiàng)目越來越多。克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示,近段時(shí)間以來,恒大、碧桂園、富力、保利、融創(chuàng)、中海等大中型房企陸續(xù)開啟促銷活動(dòng)。

9、 10月份,參與促銷的房企陣營不斷擴(kuò)大,從大中型房企新城控股、陽光城、中糧集團(tuán)、金科集團(tuán)再到中小型房企珠光集團(tuán)、敏捷集團(tuán)等,參與折扣的房企越來越多。

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師沈曉玲表示,結(jié)合目前的銷售情況看,今年的“金九銀十”可謂慘淡,十一黃金周成交表現(xiàn)不如預(yù)期,多地項(xiàng)目開盤去化率顯著下降。作為傳統(tǒng)的推盤旺季,有大量的樓盤上市,預(yù)計(jì)隨著房企沖刺全年銷售目標(biāo),四季度勢必有更多的房企加入到打折促銷活動(dòng)中來。

據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),近20家房企在9-10月份采用了多盤聯(lián)動(dòng)營銷。此外,和去年同期平均9.5折相比,今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份無論是單個(gè)樓盤項(xiàng)目,還是整體市場,折扣力度加大。

“步入10月,樓市‘秋意’更顯著,從目前的成交數(shù)據(jù)來看,‘金九銀十’成交乏力,市場的降溫趨勢比較明顯。”沈曉玲分析認(rèn)為,預(yù)計(jì)隨著調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán),房企推盤量的增加,去化壓力增大,需要通過更多的讓利優(yōu)惠來沖刺四季度業(yè)績。“按照目前的打折力度,預(yù)計(jì)行業(yè)四季度的整體讓利空間將進(jìn)一步打開,整體行業(yè)打折力度仍應(yīng)該維持在9折左右。”

四季度,房地產(chǎn)調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然復(fù)雜,市場預(yù)期正在加速重塑。四季度將更加注重保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。上述中指院分析人士認(rèn)為,“房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)持不放松,因城施策下各線城市市場繼續(xù)呈現(xiàn)周期輪動(dòng)行情,讓本輪市場換擋周期明顯延長”。

“近期,熱點(diǎn)城市新項(xiàng)目開盤去化率明顯不及以往,預(yù)計(jì)四季度市場將在分化中步入調(diào)整。”該人士進(jìn)一步表示,預(yù)計(jì)四季度一二線熱點(diǎn)城市新房、二手房市場量價(jià)將進(jìn)一步松動(dòng),中西部二線城市二手房市場量價(jià)也將率先出現(xiàn)回落,新房市場相對穩(wěn)定,而多數(shù)獨(dú)立三四線城市新房市場后勁不足,市場將從上行進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行周期。“全國整體銷售規(guī)模也將面臨調(diào)整,價(jià)格漲幅進(jìn)一步收窄,房地產(chǎn)開發(fā)投資額與新開工增速將從高位回落。”(記者 高偉)