11月融資規模超千億 房企分化加劇

房企維持資金鏈“活下去”將是主要訴求

今年11月份,陸續有十幾家房地產企業密集發布融資計劃,整體資金規模超過千億。與此同時,由于海外發債比重上升,帶動企業平均融資成本整體上行,創下近三年新高。業內人士分析認為,由于當前房地產市場銷售業績增速普遍放緩,企業之間的規模競爭仍在延續,大小房企分化加劇,整個四季度房企的融資需求仍然強勁。

11月份房企融資動作密集

11月28日,弘陽地產集團有限公司發布公告稱,擬發行于2020年12月3日到期本金總額為1.8億美元的優先票據,年利率為13.5%。僅11月份最后2天,就有12家房企陸續發布公告,披露其近期融資計劃或公告票據上市發行,累計規模近300億。

據Wind數據,整個11月份,房企境內外融資放量,涉及類型包括股份增發、優先票據、中期票據、公司債、可換股債券、超短期融資券、ABS等。其中,11月份房企境內發行債券523億元,規模環比增長14%,同比增長112%;月內房企海外發行債券304億元,環比增長263%,同比增長7%。

全年來看,今年1-11月,房企累計境內發債5632億元,同比增長66%;累計海外發債3220億元,同比增長12%。

11月份,房企與金融機構合作較為頻繁,僅光大信托就和三家房企簽訂了戰略合作協議,總額為400億元,其中規模較大的是與泰禾建立的總額200億元的全面業務合作關系。

公開消息顯示,早在今年10月泰禾集團就與上海銀行簽署了戰略合作協議,上海銀行意向為泰禾集團提供總額最高不超過200億元人民幣的綜合授信額度。加上此次與光大的合作,近兩個月來泰禾已連續獲得銀行授信近400億元。

克而瑞地產研究中心一位分析人士指出,多元化的融資方式,加上與銀行在各業務中的全面合作,能夠助力泰禾各業務板塊的快速發展,如養老、教育、金融等等,從而為企業帶來更多收益。

不僅是泰禾,當月正榮集團和金融機構的合作也廣受關注。正榮與中山證券和興業信托分別建立了200億元和100億元的業務合作。上述分析人士認為,這些都表明在融資環境收緊的背景下,房企通過與金融機構合作,增加未來流動性。

該人士進一步認為,11月多家房企的大額融資計劃獲批,從長期來看,由于房地產市場的增長已經明顯放緩,調控政策底部逐漸形成,因而近期政府對于房企發債的審批趨于寬松。然而值得注意的是,當前的政策信號顯示出中央遏制房價上漲的決心不會改變,決不會允許調控前功盡棄,因而,預計在未來的一段時間之內,調控政策仍然會在底部運行,房企維持資金鏈“活下去”將會是這段時間的主旋律。

大小房企分化加劇

業內分析指出,近期融資獲批增多使得房企流動性壓力趨緩;大型龍頭房企當前流動性與償債能力表現仍然穩健。未來一段時間龍頭房企并購中小開發商的現象或逐步增多。不過,來自市場機構的統計數據顯示,近期獲得融資的仍以大型房企居多,而且境外發債的比例增加明顯。

根據克而瑞地產研究中心的統計數據,房地產企業11月份發債總量546.5億元,環比上月上升99%,結束了連續6個月下降的趨勢。主要是本月境外債發行量較大,達285.1億元,環比大幅增長419.3%,占比達到了52.2%。

與此同時,11月份房企發債融資的平均成本為8.54%,達到2015年以來的單月最高水平。克而瑞方面指出,在融資收緊的情況下,房企融資成本不斷增加,特別是境外債融資,當月房企平均境外債融資成本11.47%,較前10月境外發債成本6.45%增長5.02個百分點。其中,有3家企業發債成本超過10%。2018年1-11月房企平均融資成本6.32%,較前10月的6.06%顯著上升,已超過2017年全年平均值。

從具體企業來看,11月份融資總量最高的企業為中國恒大,融資額達194.2億元,主要為其于11月6日和11月19日總計發行了四筆境外優先票據,共計28億美元。當月融資成本最低的為萬科A發行的一筆10億元的超短融,利率僅為3.1%,此外,萬科A發行的另一筆20億元的中期票據利率也較低,僅為4.03%。

由于房企整體逐步面臨償債高峰期,更多的中小企業的融資道路并不通暢。11月5日,富力地產發布公告稱,擬發行不超過8.06億股新H股,此次融資額約100億港元。對于募集資金用途,富力地產表示,將全部用于補充公司資本金,其中包括但不限于用于償還公司債務、補充公司營運資金。

事實上,今年下半年以來,房企并購整合頻繁,有超過30家中小地方性房企股權和債券通過產權交易平臺掛牌轉讓。Wind數據顯示,今年6月以來,上市公司共計發起了46起標的資產為地產行業的并購,披露交易規模達到489億元。

業內分析認為,這也體現了當前市場環境下小房企的生存現狀:沒有融資渠道,無力償還債務,即便取得地塊也無力開發,不得不退出市場。易居研究院副院長楊紅旭指出,開發企業面臨的是全國大行情,調控整體趨嚴未有松動,在市場降溫初期,企業資金緊張。預計明年一些負債率高的房企資金問題將更加嚴重。“具體表現就是被迫賣掉大量股權,甚至有些會倒閉。”

四季度融資需求仍然強勁

值得一提的是,房企上市融資熱情同樣高漲。11月,中梁控股于13日向港交所遞交了招股說明書,而萬創國際也于22日重新遞交了上市申請,同時湖北房企奧山國際也計劃在香港上市。截至11月底,在港交所等待IPO的房企有萬城控股、銀城國際、德信中國、海倫堡地產、中梁控股、奧山控股以及萬創國際七家。

“對于房地產企業來說,樓市銷售逐漸放緩,而前期過度投資,導致房企融資訴求明顯上漲。”中原地產研究院首席分析師張大偉分析認為,“從融資難度看,最近大部分房企融資成本雖然處于高位,但是龍頭房企的融資成本維持在5%左右。對于這些企業來說,明顯緩解了資金壓力。”

他認為,隨著信貸市場的調控持續,2018年四季度,房地產企業最重要的工作仍然是融資。“2018年,雖然房地產企業整體銷售業績依然有望刷新歷史紀錄,但業績漲幅逐漸放緩。在規模化競爭格局背景下,房地產企業對資金的需求更加迫切。”

與此同時,房地產企業的規模化競爭仍在持續。龍頭房企的業績規模直指萬億規模,千億級別的中等房企也逐漸擴容。四季度以來,隨著地方城市供地速度加快,房企普遍在土地市場拿地布局,土地儲備的需要也進一步刺激了企業的資金需求。

易居房地產研究院分析師沈昕分析認為,房地產業作為一個資金密集型行業,對資金有很強的依賴性,金融環境的變化直接影響房地產市場。根據2018年三季度各項指標數據,截至三季度末,房地產金融環境指數仍然在“偏緊”區間。

隨著中國房地產業金融環境指數的持續收緊,預計2018年四季度全國商品房年初累計銷售面積同比增幅將保持穩中收窄,甚至轉為負增長。沈昕認為,在此情況下,預計房價同比增幅仍將繼續回落。(記者 高偉)