買房嗎？兩三萬元一套那種。

近日，黑龍江鶴崗的兩三萬元就能買套房的樓市刷屏網絡，引發了不少的熱議。

鶴崗位于黑龍江東北部，是一座緣煤而興的資源型城市，面積1.5萬平方公里，相當于兩個廣州，但根據第六次全國人口普查的數據，2010年鶴崗常住人口為105.86萬人，從2010年到2017年，全市常住人口減少了約5萬人。

此時正值一季度樓市回暖態勢明顯，房地產開發投資提速，多地人才引進新政紛紛與樓市政策掛鉤。鶴崗的房價為何會另辟蹊徑，背后有著怎么樣的難言之隱？與鶴崗有著同樣遭遇的城市發展怎么樣？未來將何去何從？

讓我們一起來談談“鶴崗”這座城。

樣本：鶴崗VS大同

鶴崗，黑龍江的一個小城，這幾天因為網上出現的一張房價的照片而成了“網紅”。在這張照片上，標明了鶴崗一個小區出現的房價，一套140平方米的住房，只要10萬元左右就能買下，而價格最低的房子，雖然面積也相應縮小了，但2萬元不到就能搞定。因此鶴崗市的房價被大家稱之為“白菜價”。

在很多城市的居民為高房價所苦的背景下，鶴崗出現這樣低得像“白菜價”的房價，未免令人大跌眼鏡，也讓人覺得不可思議。在輿論炒了幾天之后，鶴崗市官方于日前首次發聲，表示這些這種情況確實存在，但它們大多是前幾年積累下來的棚改房。

事實上，這些棚改房是提供給征地拆遷對象的回遷房，需要滿五年才能正式上市交易。因為目前還未滿五年，所以存在交易風險，故而價格畸低。

相比于一二線城市，鶴崗房價低是真的，下跌也是真的。

為了驗證，記者聯系了當地的房地產中介，發現這種情況確實存在。安居客數據顯示，2019年3月鶴崗房價為1423元/平方米，環比下跌了29%。

58同城的數據也顯示，大量價格只要幾萬元的房屋正在出售，其中毛坯房的普遍價格都在2萬元左右，價格最低的一家每平方米只要290元。

記者了解，鶴崗市的房地產市場雖然跟前幾年比，房價略有下降，但目前商品房市場二手房價格都在每平方米兩千元以上，地理位置好的高檔小區每平方米的價格在3000元到6000元之間，而低于10萬元一套的房子在鶴崗也很常見，但這些房子大多遠離市中心，基本上是近幾年建造的保障房，并不是標準的商品房，樓市總體上仍然是供需平穩的。

看來，公眾對鶴崗的房價確實有所誤會。而這些誤解背后，則是對類似鶴崗這樣的城市，經濟可持續發展的關注。

“我們在討論鶴崗等城市時，很多人只留意到其‘偏遠地區’的屬性，卻忽視了重要的一點———資源型城市?！碧K寧金融研究院高級研究員付一夫在接受記者采訪時表示，資源型城市房子白菜價，本質是經濟發展出了問題。即，當賴以支撐城市經濟的資源出現枯竭時，城市怎樣才能保證可持續發展？

鶴崗曾經是黑龍江省的四大煤都之一，豐富的煤炭資源成就了鶴崗，也使這座城市形成了圍繞著煤炭而產生的單一經濟模式。2011年，鶴崗市及同省雙鴨山市被國家發改委確定為第三批25座資源枯竭型城市。

當煤炭資源出現枯竭的時候，因為經濟轉型的滯后，如何保證城市的持續發展，就成了當地政府必須面臨的嚴峻課題。在付一夫看來，歸根結底，這類城市更傾向于優先發展資源型產業，對非資源型產業的培育和發展不夠重視。一旦資源耗盡，先進制造業和服務業沒能發展起來，最終拖累區域經濟發展，也導致人口外流嚴重?！爱敍Q定一個城市發展前景的兩個基本盤——人口和產業都呈現萎縮狀態時，樓市進入寒冬，房子白菜價也就很正常?！备兑环蜻@樣說。

所以，這些資源型城市房價白菜價態勢是否會持續下去，關鍵取決于自身能否擺脫對資源的過度依賴，并實現當地產業的轉型升級，迎合發展大勢。

而同樣是資源型城市的山西大同市又是另一番景象。

大同，地處山西最北端跟內蒙古交界，是我國著名的煤炭資源型城市。豐厚的煤給大同帶來過榮耀，但“一煤獨大”的單一產業結構也留下陣痛，多年的歷史欠賬讓大同的環境瘡痍滿目。由于采煤業的過度發展，大同變成一個地表沉陷嚴重、水資源極度匱乏的城市，采煤沉陷區面積超過1600多平方公里。

近年來，大同通過調結構、推動綠色發展，在經濟轉型中走出了一條特色之路，通過“黑綠”變奏，實現了華麗轉身。在產業結構、能源結構以及運輸結構方面集中發力。僅2017年，淘汰煤炭落后產能415萬噸，煤炭產業占全市規模工業比重同比下降3.6個百分點；減少過剩和落后產能，推進“氫都”“能谷”建設,加快全市產業轉型升級步伐，增長新能源動能；推進冬季清潔取暖，減少煤炭消費，增加清潔能源使用，“禁煤區”和城鄉結合部清潔取暖率達到100%等等。

對于資源型城市如何轉型發展，全國政協委員、山西晉商民營聯合投資控股股份有限公司董事長昝寶石表示，依靠單一的資源發展經濟的城市并不少，它們遲早也會承受資源枯竭帶來的壓力。對于這些城市來說，積極推動經濟轉型、擺脫對原有資源的過度依賴，已是當務之急。更為亟須的是，這些城市的政府應該相信市場的主觀能動性，尊重市場的自我修復能力，而不是高居于市場之上，采取包辦代替的做法，造成市場對政府的依賴。否則，即使解得了一時之困，長久來看，新生的資源所產生的經濟動能會再度枯竭，城市仍將徘徊在老路上而難有發展。

對于如何推動像大同這樣的資源型城市轉型發展，昝寶石給出了這樣的思考：一是充分利用富集的煤炭資源，延長煤炭的產業鏈，深度挖掘煤炭資源的利用深度和廣度，推動產業升級，引入新技術發展更加節能環保的煤化工產業，把簡單的能源輸出轉變為高附加值的化工產品輸出，不要為了擺脫資源依賴而全盤拋棄既有優勢，發展與資源相關的新能源、新裝備等產業與延長煤炭產業鏈相結合。二是加大創新，讓更多的創新和新技術成果能夠落地，與當地產業緊密結合形成合力。

未來：收縮型城市也可以是幸福之城

一個城市的常住人口減少之時，房價自然會出現下跌，這是正?，F象。但一個三四線城市，房子跌至“白菜價”，兩三萬一套房，甚至一萬五就可以拿走一套房，這在中國并不多見。

“人口持續外流，經濟發展疲軟，這是鶴崗正遭遇的困境。”付一夫說。

在中國，像鶴崗這樣的城市還有許多。

值得注意的是，近日國家發改委發布的《2019年新型城鎮化重點建設任務》中第一次提到了“收縮型城市”，并明確要求收縮型中小城市要瘦身強體，嚴控增量、盤活存量。

首都經濟貿易大學副教授吳康曾發布研究成果稱，2007-2016年間，中國有84座城市出現了“收縮”，這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少，并且正經歷以某種結構性危機為特征的經濟轉型。

中國區域經濟50人論壇成員、上海財經大學長三角與長江經濟帶發展研究院執行院長張學良的研究團隊在對2865個縣市（區）中涉及行政區劃變動的樣本進行分析后發現，中國26.71%的地級及以上行政單元、37.16%的縣市（區）發生不同程度的收縮。其中，東北地區的收縮較為嚴重。此外，全市和市轄區人口同時減少的城市有20多個，較多分布于湖北、四川、安徽和黑龍江四省。

何為收縮城市？

張學良指出，“收縮城市”的概念最早由德國學者1988年提出，指人口規模在1萬以上人口密集的城市區域，面臨人口流失超過兩年，并經歷結構性經濟危機的現象。

從全球來看，包括德國、加拿大、美國、日本等工業化國家均出現過城市收縮這一現象。經濟結構調整讓部分城市成為贏家，同時也導致一些城市不斷走向衰退。

城市為何出現收縮？

如，鶴崗就是一個典型的收縮型城市。當地人李先生說：“鶴崗有著百年的煤炭開發歷史，是黑龍江‘四大煤城’之一，一度發展很好、人氣很旺。但是近年來，很多煤礦陸續關閉，經濟活力減弱，人氣也差了很多?！睘閷で筠D型，淘汰落后產能，鶴崗2018年曾一個月內關閉了10處礦井。

此前的2011年，鶴崗市正式列入全國第三批資源枯竭型城市。在《全國資源型城市可持續發展規劃(2013-2020年)》中，鶴崗被列為衰退型城市。

吳康表示，觀察城市收縮，最直觀的層面就是人口變化。隨著城鎮化率不斷提高，人口從鄉村流向城鎮，從小城市流向大中型城市，從欠發達地區流向發達地區。其次是第三產業占比低。收縮城市的產業結構中制造業占比較高，例如有“中國第一鋼鐵工業城市”之稱的遼寧鞍山以及浙江臺州等。此外，收縮型城市還普遍存在著工資水平低和老齡化程度高的特點。

那么，城市收縮該怎么辦？張學良表示，“收縮型城市”并不是負面概念，這是伴隨著城市化和產業轉型階段出現的，說明傳統上執迷于“增長”和“擴張”的規劃理念和管理政策需要向注重城市品質的提升轉變?！皬娜司鵊DP和人均公共資源的角度看，人口減少，但人均占有資源往往增加了。以臺州為例，外來人口減少了，但許多本地人感覺城市風貌、生活舒適度在一年年不斷提升。”張學良這樣說。

而在全國政協委員、青海省工商聯專職副主席、國家注冊城鄉規劃師李青看來，人口外流的城市并不是就要衰落，而是要順應城市化新規律。收縮型城市謀發展，關鍵是要扭轉“增量規劃”的慣性思維，“瘦身”的同時加緊“強身”。此外，當地政府需盡早研究制定針對這些情況的城市發展規劃，推動城市轉型，特別是資源型城市，轉型越早對城市發展越有利。

李青指出，就像鶴崗的煤炭采集有100多年的歷史，提早進行長遠規劃，預見到煤炭資源總是有限的，盡快配套發展其他產業。在資源型產業還能支撐經濟發展的時候，就將其他產業相應發展起來，整個城市經濟增長將更具動力。

此外，李青表示，收縮型城市需要營造良好的營商環境，吸引投資，鼓勵民營經濟參與。同時還需培養一些科技含量更高的企業，制定一些優惠政策吸引住人才，加強教育方面的投入?！耙菦]有人才支撐，任何產業也發展不起來。”李青說。