“多校劃片,六年一學位,北京天價學區房要降溫了!”

近日,北京西城區確定實施多校劃片的消息一出,唱衰學區房的聲音不絕于耳。事實真的如此嗎?家長、中介、業主都怎么想?

資料圖:北京某校學生在教室內學習。 中新社記者 蔣啟明 攝

多校劃片,為何導致學區房被唱衰?

北京市西城區公布的2020年義務教育階段入學工作的實施意見中,有兩點特別值得關注:

1、 自2020年7月31日后,西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時,不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

2、 自2020年起,西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄,自該房產地址用于登記入學之年起,原則上六年內只提供一個登記入學學位(符合國家生育政策的除外)。

這兩點被認為是北京西城區學區房降溫的關鍵,為什么呢?

與“多校劃片”相對應的是“單校劃片”,即一所小學對應固定的片區,小學對應直升的中學。也就是說,只要家長購買一套學區房,就可以鎖定學區內的優質教育資源。

“多校劃片”后,一個小區可能對應多所小學初中,鎖定某所小學和某所中學的可能性就變小了。就算家長買了學區房,也不確定到底能不能上熱點學校,大家全部打亂,電腦派位。

單日成交10套,學區房迎“限時搶購”

“北京西城區突施冷箭,學區房的膝蓋中了一槍。”“風向變了,學區房要降溫了。”“均價20萬每平米,總價動輒千萬,花這么大的代價,只為上一所重點小學?性價比太低了!”“學區房真的是交智商稅吧?”

一方面,不少人認為投資學區房并不值得,沒有學區房孩子也可以接受好的教育。也有人認為買不買學區房要看家庭承受能力,起碼應該保證生活正常運轉。

但另一方面,學區房的熱度似乎只增不減。有消息顯示,西城區新政發布后,北京豐匯園單日成交10套千萬級學區房。據了解,豐匯園小區是被北京不少家長稱為“宇宙中心小學”宏廟小學的對口小區。

某房地產平臺上有關豐匯園小區的介紹截圖。

“這幾天看的人多,賣的也多,成交量還是蠻大的。”房地產中介張先生告訴作者,最近豐匯園小區便宜的房子基本所剩無幾。他口中便宜的房子指總價未超過一千萬元的房子。

“豐匯園的房子一直都是一千萬元以上的,只有極個別70年代的房子有低于一千萬元的。”張先生表示,有些客戶想抓緊時間落戶,如果過了7月份再買有可能便宜,但到時也只能按照新政策執行,那時再想讓孩子百分百能上對口的宏廟小學就難了。

“這邊一直對應宏廟小學,如果手里有現款,可以趕在7月31日的最后期限之前辦理完所有手續。”

說好的學區房降溫,為何不涼反燙?

作者以豐匯園某1室1廳的房子為例咨詢中介,目前,該套房源掛出的價格為1065萬元,面積為48㎡。在談及價格時,中介表示只有10萬元的談判區間,“這個房子誠意出售,底價本來是1060萬元,是本片區內很便宜的了。”

“西城學區房新政出來之后,中介瘋狂打電話,業主也已經瘋了,幾天時間上了N多新房。”在北京西城區月壇南街擁有住房的王先生表示,近兩天總有人打電話詢問房屋是否出售。

資料圖:北京一房產中介門店。 彭婧如 攝

對于是否會趁機出手的問題,王先生表示,自己并非炒房一族,現在并不著急用錢。“我不會哄抬價格,但是如果購房者出價太低,我肯定也不樂意。最近來咨詢的人變多了,價格也沒有往下壓低,我身邊有的人甚至還抬高價格出售。”

“最近西城市場的確起來了,而且是量價齊升。”中原地產首席分析師張大偉表示,西城區的政策給了窗口期,距離當下還有3個月,按照正常二手房交易來說,時間非常寬裕,即使貸款,放款周期也是足夠賣房買房的一個周期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,因為現在政策還未生效,現在買的學區房可能還比較確定對口的學校,而之后入手就會很難確定,“所以在政策還沒落地的時候,加快上車,就出現了交易比較熱的現象。”

7月過后,學區房會涼涼嗎?

“房價本身來講,由于政策落地肯定會降溫,但也不會明顯降溫。”嚴躍進在點評7月31日后北京西城區學區房價格的走勢時分析,由于房子的地段優勢還在,核心地段的價格還是比較堅挺,但肯定沒有以前那么火爆。

張大偉認為,目前西城區政策向海淀看齊,2019年海淀的學區房沒有涼,西城的也不會。

“對于西城的學區房來說,新政策影響肯定有,特別是對于少數最頂級的學校,短期肯定是利空,會影響價格下調3-5%左右。但對于區域內普通學校來說,反而是利好,因為學區名額不緊張。”張大偉分析。

還懷著孕的李小姐早早就考慮起了學區房的問題,她表示幼兒園還可以隨便一些,但是到小學入學就一定要想辦法,如果能東拼西湊買到學區房,還是會買。“否則我怕孩子一路念上去的學校都不好,想想都很焦慮,也不知道到時候的政策會不會變。”

“除了北京,其他地方的政策肯定是會跟進”,嚴躍進認為,“現在一些大城市的學校教育資源還是比較緊,對于學區房來說還是會有規范,來進一步促進教育資源的均衡和‘房住不炒’。”

但嚴躍進同時提醒,如果說所在學區普遍都是比較好的學校,也可能會有房地產中介拿出“買下這個房子可以入讀周邊這幾個學校”等說辭,這會影響一些購房需求。(彭婧如)