今年三季度,此前受到新冠肺炎疫情影響的住房租賃市場逐漸回溫,部分地市出現量價齊升情況,市場逐步修復。與此同時,住建部本月上旬公布了《住房租賃條例(征求意見稿)》,行業監管進一步強化。

業內人士認為,完善租購并舉的住房制度,更好發展住房租賃市場,不僅是房地產長效調控政策之一,通過規范市場,穩定租賃關系,也是避免房地產市場大起大落的重要舉措。

逐步走出疫情影響住房租賃市場逐步修復

湖北留學生小吳因疫情影響,暫時中斷學業,7月份回國經過隔離觀察后在上海找到一份傳媒公司的實習工作。經過一番考察,她在上海靜安區以每月7800元價格租到一個面積50平方米左右的公寓。

中介工作人員告訴她,這個價格比二季度上漲了大約8%左右,預計接下來還會再漲。小吳說,“盡管價格比較高,但因為需要上網課,有時差,怕打擾室友,所以就選擇獨自租。”

小吳的租房經歷是個縮影,相關數據也顯示,受到疫情影響的住房租賃市場正在逐步恢復。58同城、安居客近日發布的《2020年三季度樓市總結》報告顯示,今年前三季度,受春節假期及新冠肺炎疫情雙重影響,1月至2月租房市場需求下降明顯。三季度,19個重點城市租房訪問熱度同比去年微漲0.3%。從其平臺數據看,重慶、鄭州、長沙、東莞租房訪問熱度同比漲幅均超8%。

在租金價格方面,相關數據也顯示,疫情影響逐漸減弱。58同城、安居客數據顯示,今年三季度,19個重點城市的平均租金為每月每平方米41.1元,同比僅下降0.4%。一線城市中,上海平均租金同比持平,其余三城租金同比均有不同程度下跌。杭州租金價格為每月每平方米52.7元,南京、武漢、天津租金超過每月每平方米40元,其他城市的租金價格多在每月每平米20元至40元之間。

貝殼研究院數據顯示,8月,北京租賃市場成交量達到年內峰值,租金價格環比上漲。北京第三季度成交量環比上漲34%,7月、8月成交量環比連續上漲,并在8月達到年內峰值。第三季度北京平均租金為每月每平方米85.2元,環比上漲2.2%,同比下降3%。

“不得誘導使用租金貸”住房租賃行業監管不斷強化

在市場恢復的同時,對住房租賃市場的監管和規范也在進一步強化。

本月初,住建部網站公布了《住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱“《條例》征求意見稿”),在出租與承租、租賃企業、經紀活動、法律責任等方面提出60多條規范措施,明確提出嚴控長租公寓領域“高進低出”“租金貸”等現象,規范住房租賃合同網簽備案,穩定各地租金水平。

在住房租賃行業,尤其是長租公寓領域,“租金貸”問題往往讓租戶防不勝防。記者此前采訪中了解到,杭州一位租戶以每月2300元的價格,通過某長租公寓企業租住一間合租房屋。在選擇付款方式時,平臺管家極力推薦“押一付一”的付款方式。該租戶說,因剛畢業,收入少,相比“押一付三”,這一付款方式有很大吸引力。不過簽訂合同后,租戶才發現,密密麻麻的合同條款中有一項顯示,選擇“押一付一”的付款方式將自動同某信托公司簽署貸款合同。

此次公布的《條例》征求意見稿提出,住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款,不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款,不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

此外,《條例》征求意見稿還提出,商業銀行發放住房租金貸款,應當以備案的住房租賃合同為依據,貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波說,在租賃市場相對穩定的情況下,誘導使用“租金貸”風險往往被掩蓋,一旦市場出現風吹草動,比如疫情會放大風險,租賃企業資金鏈條斷裂,房東和承租人就都成為受害者。

業內人士指出,“租金貸”就是長租公寓平臺以租客租金的穩定性作為籌碼,從第三方貸款平臺獲取到貸款,之后用貸款去進行投資活動賺取高額利潤,而租客也就變為了貸款人,租客支付租金也就成了還貸,一旦長租公寓平臺投資行為出現問題,由此產生的問題是連貫的,從貸款平臺到租戶,以及房東都會受到牽連。

目前市場上的長租公寓平臺多采用以合同的形式從房東手里吸納房源,再以居間合同的形式撮合租戶與房東進行租房交易。一方面,這種商業模式門檻較低,另一方面也使得平臺極力擴大市場規模以博取更高估值。

對此,《條例》征求意見稿中也明確了相關要求,對租賃企業和房地產經紀機構明確區分,禁止住房租賃企業及其從業人員有哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為。在服務與監督要求上,對于住房租賃企業支付房東租金高于租戶租金、收取租戶租金周期長于房東租金周期的高風險經營行為,房產管理名錄要將其列入經營異常名錄,加強對租金、押金等經營情況的監管。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此次《條例》征求意見稿對長租公寓經營不善給予關注,其中對“高進低出”和“長收短付”等給予重點關注。“類似規定有較為積極的意義,若上述行為受到抑制,客觀上會減少長租公寓風險。”

加大對承租人權益保障助力住房租賃市場高質量發展

實行購租并舉,培育和發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容,也是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。相關報告顯示,我國住房租賃市場總規模已達1.5萬億元,其中北上廣深一線城市合計超過5500億元,占比超35%。

加大對承租人權益保障,一方面,各地出臺不同舉措。日前,《西安市規范住房租賃市場管理辦法》印發,對住房租賃活動予以規范。西安市住房租賃交易服務平臺也已于今年8月18日啟動上線運行工作,要求所有住房租賃企業都應當在系統注冊;所有房源都應當通過系統對外公布;住房租賃合同實行網簽備案。

另一方面,在供給端,部分地市也力求供給多元化。在上海,近年來,包括上海城投、上海地產、上海張江在內的眾多地方國企進軍長租公寓行業,相關產品將從今年起集中上市。和既有“輕資產”長租公寓運營模式不同,由國企投資運營的長租公寓項目普遍為“重資產”運營模式,即企業負責拿地、建設、運營管理等多個環節。業內人士認為,這將成為住房租賃市場的“穩定器”和“壓艙石”。

《條例》征求意見稿還明確,出租人應為承租人提供必要的居住空間。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間,不得出租用于居住,市級以上地方人民政府應當規定必要的居住空間標準,明確符合當地實際的單間租住人數和人均租住面積。這一要求將有效遏制群租房等亂象。

58安居客房產研究院分院院長張波說:“總體來看,本次《條例》征求意見稿對于租賃的規范更為全面和細致,對于目前常見的侵害到租賃關系人的事項進行了明確規范,還可更有效指導各地落實更為本地化的租賃類政策。”

針對“租金隨意漲”等問題,根據《條例》征求意見稿,“直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度,對于租金上漲過快的,可以采取必要措施穩定租金水平。”

嚴躍進說,租金指導制度將加快建立,體現了監管層對于租賃市場引導的導向,即形成地方“基準租金”的概念。與此同時,租金公示制度將加快建立,后續各個區域和不同住房都會公布相關租金信息,完善租金監管制度。

中原地產首席分析師張大偉說,只有租賃市場穩定了,買賣市場才能穩定,盡管租賃市場目前還存在部分亂象,但隨著政策的重視,租賃市場穩定和回歸理性可以預期。(記者 楊有宗 鄭鈞天)