“十年調控”效果不理想，根本原因何在？

　　記者：房地產“十年調控”被人詬病的重要方面是所謂的“調控行政化”，比如限購、限價等強硬行政手段。比如認為“過去十年的房地產調控，行政化干預的手段在不斷強化，但行政干預手段也日漸失敗……”對此，您怎么看？

　　張泓銘：對此，我不能茍同。“十年調控”不僅大量采用了經濟手段，而且在明確采用限購、限價等強硬行政手段的2010年以前，首先采用了諸多經濟手段。除了稅收手段和金融信貸手段外，還有兩種經濟手段為人忽略：一是住房補貼。二是住房保障。

　　須知，調控經濟、調控房地產市場，是任何一種政府的職責。如放棄這種職責，倒是令人驚奇的。既然調控房地產市場是政府的一種職責，政府發起和推動調控的行為，至少就其形式來看是合理的。為何要否定為、責之為“行政化”呢？問題的要害僅僅在于調控的目的和內容是否合理，手段是否合乎經濟規律。

　　記者：通過以上的分析，您認為房地產“十年調控”效果不理想的根本原因是什么？

　　張泓銘：房地產“十年調控”效果不理想的原因是綜合的、復雜的、深刻的，是中國發展中諸多矛盾的集中體現，非“行政化”三個字所能簡單概括，也不是能用“不改革”三個字所能全部概括。

　　不理想的原因，首先是“十年調控”的客觀基礎不好，包括保經濟增長的大局要求、貨幣流動性大的危害、財政管理同房地產調控不協調、住房保障力度效應的滯后四個問題。其次是政府調控政策設計欠周密、不配套，并與改革基本脫節，包括需求管理粗略不精細、供給管理粗疏不到位、稅收調節單打獨斗、金融調節互相矛盾、全國“一刀切”不重視區域特點等五個問題。另外，住房市場需求靈敏性和供給呆滯性矛盾長期存在這一天性，是調控很難逾越的鴻溝。

　　吸取“十年調控”經驗教訓，要改革先行

　　記者：您對未來中國房地產的發展有何建議？如何促進房地產業持續健康發展？

　　張泓銘：要吸取“十年調控”經驗教訓，遵照中共十八屆三中全會精神，對于未來住房市場的調控，可以從以下四個思路出發：

　　第一，從需求出發，將需求分成三類區別對待：對于住房自住需求，調控的基本思路應為鼓勵；對于住房他住需求（也可稱為積極的投資），調控的基本思路應為允許；對于住房無住需求（也可稱為消極的投資），調控的基本思路應為抑制。

　　第二，有區別地適度擴大供給。對普通型中小套型住房供給要實行鼓勵；對改善型中大套型住房供給要實行允許；對豪華型大套型住房供應要實行抑制。

　　第三，要經濟手段為主，行政手段為輔。經濟手段為主，體現在以穩定的稅收為主、以靈活的信貸為輔；行政手段為輔，體現在要以房價控制為核心穩定房價。

　　第四，要改革先行。從住房市場角度考察，當前迫切需要進行住房供給制度改革、財政制度改革、稅收制度改革、土地交易制度改革、金融和資本市場制度改革、住房交易制度改革等。