300萬以下新建住宅成交占比逐年下降；上月豪宅項(xiàng)目成交數(shù)量同比驟增三倍

北京樓市高端化的趨勢愈演愈烈。昨日，中原地產(chǎn)研究部發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京純商品房新建住宅簽約套數(shù)為54403套，其中300萬元以內(nèi)的新建住宅為33148套，占比為60.9%。這一比例已由2012年前后的占比近八成，跌至目前六成左右。而自2016年以來的1個多月時間內(nèi)，這一比例進(jìn)一步下降為54.6%。

同時，在2016年以來成交的300萬元以內(nèi)住宅中，超過半數(shù)位于北京六環(huán)以外。業(yè)內(nèi)人士表示，北京商品房市場已走向全面高端化。

新建商品住宅郊區(qū)化趨勢凸顯

北京新建商品住宅郊區(qū)化的趨勢早已開始凸顯，在2016年以來成交的2346套300萬以內(nèi)低總價(jià)商品房中，有1400套位于六環(huán)以外，超過成交總量的一半以上。

事實(shí)上，不止低總價(jià)項(xiàng)目郊區(qū)化明顯，即使中高端項(xiàng)目也在逐漸外溢。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，去年北京普通住宅中成交價(jià)格在500萬元-1000萬元區(qū)間的物業(yè)，在短短2年時間內(nèi)，成交套數(shù)基本持平，但成交區(qū)位則出現(xiàn)了明顯的外溢。在2013年同樣價(jià)格區(qū)間在500萬-1000萬的改善型中高端住宅中，位于五環(huán)內(nèi)的占比為56.4%，而在2015年，五環(huán)內(nèi)占比只有30%，五環(huán)外占比已經(jīng)高達(dá)70%。

與此同時，住宅套均成交額持續(xù)走高，2016年以來，北京商品房均價(jià)繼續(xù)高位運(yùn)行，達(dá)到了32157元/平方米，同時新房套均成交額已經(jīng)高達(dá)435.4萬元。

1月豪宅項(xiàng)目成交再創(chuàng)紀(jì)錄

來自亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1月銷售單價(jià)在10萬元/平方米以上的公寓豪宅產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交21套，同比增加320%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了歷年同期的新高，從成交排行榜中可以看出，成交排名前十的項(xiàng)目中，有兩個10萬+項(xiàng)目上榜，其中萬柳書院成交均價(jià)更是高達(dá)166649元/平方米。

對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，高價(jià)地的快速全面覆蓋土地市場，使得10萬+頂豪項(xiàng)目不斷增多，而從去年北京土地成交結(jié)構(gòu)來看，隨著2015年出讓的大量高價(jià)土地逐漸上市，樓面價(jià)超過3萬的地塊達(dá)到了28宗（2016年已經(jīng)出現(xiàn)2宗），地價(jià)超過房價(jià)成為新常態(tài)。

郭毅同時表示，未來10萬+項(xiàng)目將成為豪宅市場的普遍現(xiàn)象。而這類產(chǎn)品為了提升性價(jià)比，普遍以大戶型為主，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的舒適性和功能升級，例如位于東直門的使館壹號院主打180-280平方米，而萬柳書院戶型更是達(dá)到205-558平方米，大戶型產(chǎn)品的增多也是1月成交出現(xiàn)套數(shù)下滑、面積增長的主要原因。

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北京土地成交樓面價(jià)5年增5倍

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市在高端項(xiàng)目及頂級豪宅的推動下，未來仍將保持上行。其中，被認(rèn)為影響項(xiàng)目定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的一個重要原因，就在于北京城市資源的逐步稀缺，不可復(fù)制的土地價(jià)值日趨珍貴。

公開數(shù)據(jù)顯示，過去5年，北京的土地供應(yīng)中，居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬平方米，但配套的公建面積已超過1000萬平方米。由此帶來不僅城市核心區(qū)土地價(jià)格不斷走高，連城市邊緣地帶都開始涌現(xiàn)高價(jià)地，土地成本上揚(yáng)最終拉動豪宅價(jià)格的上漲。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹，2009年北京住宅用地成交平均樓面價(jià)僅為5972元/平方米，而近兩年一方面可供開發(fā)土地不斷減少，另一方面由于引入競建保障房、自住房的土地競價(jià)機(jī)制變革，催升純商品住宅用地的實(shí)際樓面價(jià)快速攀升，2015年住宅用地成交實(shí)際樓面價(jià)平均值已高達(dá)28000元/平方米左右，相比5年前增長了將近5倍。