房價調控，應遵循市場規律，避免出臺那些加劇市場心理波動的行政限制。

上海警方9日向外界披露“上海購房信貸新政”謠言事件的始末。經過幾家中介公司員工的層層創造，“首套認房又認貸；離婚不滿一年，按離婚前的家庭住房情況執行限購政策”在網上流傳，一批房產微信公眾號又轉載，造成了上海市民搶房潮、排隊離婚等怪現狀。

中介為了短期沖業績制造謠言，誠然可惡，但謠言引發的狂熱所透射的市場心理更值得探究。

首先，限購、限貸真的能降房價嗎？很多人——包括很多學者在內，以為是這樣的。但很顯然，市場心理卻與此相反。如果市場心理認為限購、限貸能降房價，那么人們聽說將會出臺限購限貸的政策時，就不會去搶房。因為，誰會去搶即將下跌的房子呢？之所以限購限貸引發搶房潮，恰恰是因為人們預期房價還會更高，怕失去利用銀行杠桿的機會，所以要擠進狹窄的通道。

為什么市場心理會如此預期？這是因為，政府在需求端嚴加調控，是給市場傳遞供給不會發力的信號；限購限貸也是告訴已經有多套房的人，賣出房子容易，再買進就難了，這使得二手房市場買主惜售。缺了二手房這個巨大的市場穩定器，人們自然會預期房價繼續上漲。所以，“房貸新政”謠言引發的搶房潮、離婚潮其實是在提示有關部門，限購、限貸并不是有效的調控房價的辦法。

其次，市場心理對高房價的預期也應引起警醒。一些房地產微博號、微信號唱響的“京滬永遠漲”已經成為了很多人的“天定規則”。這些微博、微信號反復告訴它們的讀者，你窮是因為你過去沒有咬牙買房，如果你錯過這一波房價上漲你會更加窮；只要你在京滬等特大城市買房，就算以后其他地方房價跌了，京滬也不會跌，因為全國人都向京滬聚集；貨幣還會繼續超發，持鈔是最危險的。有人預測，北京房價很快就能到20萬元/平米。從歷史上看，過去十幾年里，有房族和無房族、多房族和少房族的財富差距的確拉得比較大，所以這些論調極易取信于人，但這恰恰蘊藏著巨大的風險。

有學者說，過去唱空房價的著名人物，如謝國忠、易憲容、牛刀等，現在基本銷聲匿跡了，可謂“空頭已死”，而“空頭已死”之后，多頭是很危險的。這位學者的話，經濟學上有道理。“空頭已死”就是未來的利好已經被充分折現到現在了，接下來市場就要承受利空的沖擊，這就像股市的“利好出盡”。現在的房市有點像去年的股市，“京滬永遠漲”等非理性口號比“10000點不是夢”更流行，菜市場的大爺大媽都在討論炒房，有點錢的人都是全力殺入。

如果政府總是從需求端限這限那，反倒會被老百姓理解為限制老百姓的獲利機會。過去一波又一波的行政調控，最后的結果是越信調控者越買不起房，所以老百姓對各種行政調控異常敏感，寧愿假離婚也要沖破行政調控，這只會加劇樓市的波動。目前全民搶房的心理，和這些行政調控脫不了關系。

樓市比股市的牽涉面更廣，承受不了股市那樣的波動，不宜推出那些加劇市場心理波動的行政限制。有關部門應該大力增加土地供給，消除貨幣波動，讓交易暢通起來，這些才是弭平樓市大波動的良方。

□鄧新華（經濟學者）