土地投資回報率走低后，專業化程度低且手握地王的中小開發商難以賺錢，其便把項目股權賣給標桿房企，接下來，或將出現高價地股權轉讓潮

■本報記者 王麗新

22城密集出臺調控政策轉變了房地產市場預期，致使今年前三季度拿高價地和地王的企業壓力陡增。僅僅在過去的一個月中，杭州、合肥等此前土地高熱區開始集中出現轉讓地王項目股權，引入合作者開發，攤薄風險的現象。

有業內人士向《證券日報》記者表示，對于拿到手的地王，企業其實是喜憂參半的，“喜”的是終于拿到了核心城市的核心土地，有項目可開發，團隊不會解散；“憂”的則是銷售、資金成本和周轉壓力。在歷史上，不少地王能夠解套，是借助新地王的誕生，然而，調控政策出臺之后，短期內新地王是難以出現的，致使今年拿到地王項目的企業壓力更大。

多個地王轉讓股權

調控政策出臺僅1個月，二線城市多個地王項目即拋出了股權轉讓協議。

10月初，信達地產稀釋杭州濱江奧體地塊股權至50%，融創中國和濱江集團分持濱江奧體地塊股權40%、10%。而這塊總價拍出123億元的全國總價地王，溢價率高達95.95%，是今年5月27日下午，由萬科—信達聯合體拿下的，但拿地1小時后，萬科即宣布退出。

此外，信達地產正在對外掛牌出售子公司上海寶納園置業48%股份，轉讓價7028.8萬元，轉讓后將不再持有其任何股份。由此可見，今年斬獲多幅地王的信達地產正在積極做減法。

10月18日，綠城房地產集團與建發房地產集團宣布戰略合作，首個合作項目即是備受矚目的杭州潮鳴項目。據悉，此次合作建發房地產以財務注資為主，股權占比30%，而項目的操盤和管控由綠城房地產負責。據了解，今年3月23日，綠城以37.35億元競得潮鳴地塊，45368元/平方米的樓面價刷新了杭州歷史紀錄，潮鳴項目因而被視為今年杭州最重磅的一個項目。

10月28日，融僑集團股份有限公司與招商局蛇口工業區控股股份有限公司就合肥融僑悅府項目簽署戰略合作協議。5月30日，融僑以單價1783萬元/畝，總價7.04285億元競得包河區S1512號地塊，住宅樓面價13372.63元/平方米，溢價率達271.46%，而該地塊就是融僑悅府項目。

11月1日，文一地產方面透露，其與合肥萬科于10月31日正式就肥東FD16-12項目簽訂合作開發協議。而早在9月23日，合肥萬科便以單價1650萬元/畝，總價48.8億元競得肥東FD16-12號地塊，樓面價11249.94元/平方米，溢價率230%。而合肥萬科拿下的這宗地塊，也成為肥東單價、總價及樓面價三料地王。

顯然，高昂的土地成本和自身資金實力短板開始讓這些拿地王的企業不得不引入合作者，因為合作開發模式可以降低資金壓力，操盤能力強的企業去操盤，也可以減緩周轉壓力，進一步攤薄風險。

賣股減壓換現金流

若地王項目是企業在這一市場調整周期的拖累，那么擺在眼前的則是四季度銷售額的下滑，這將反過來讓地王項目更加難以入市。

據中原地產研究中心統計數據顯示，受熱點城市調控潮影響，10月份新房市場和二手房市場整體出現降溫，近期的新房推盤認購率大幅下跌至64%，環比跌幅達14個百分點，是4月以來的最低水平，一線城市成交量全線下滑，二線城市成交量跌幅可能更高。

“市場預期的走低，將導致地王項目更加難產。”上述業內人士向本報記者直言，尤其今年以來的地王項目多是中小房企摘得，很少見到行業銷售排名在前10位的龍頭公司去搶地王。事實上，龍頭企業融資成本更低，操盤能力強，其開發成本和增加產品附加值能力明顯要高于中小房企，而對于搶地王的中小房企來說，引入擁有多元化融資渠道的大型房企來操盤，是攤薄風險，保住生存同時也能夠分享利潤，進而達到擴張的目的重要手段。

值得一提的是，在公開市場搶地，看著冒險，實則也是中小房企的無奈之選。在少數可以市場化爭取的土地面前，不拿到就意味著無項目開發，團隊解散；拿到手里，似乎還有空間可以賭一把。但是，資金的提供方是會根據企業銷售規模和回款等指標提供融資的，中小企業顯然難以拿到低成本融資，在房地產下行周期中，這是致命傷。

正如上述業內人士向記者所示，未來的房地產行業，將是中小企業越發難以生存和擴張的行業，激進者風險將更高。