一是小城鎮(zhèn)的人口少了，但是人均收入可以提高；二是如果能保護(hù)好老宅，保護(hù)好當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)和特色文化，就為將來人口回流做好了準(zhǔn)備。

我們應(yīng)該順應(yīng)人口遷移規(guī)律和城市化規(guī)律。騰出更多的土地發(fā)展大城市，包括這些城市周邊的小城鎮(zhèn)、衛(wèi)星城等。

從這個(gè)意義上講，遵循規(guī)律，破解難題，需要做大量的調(diào)整，不僅僅是簡(jiǎn)單的控制房?jī)r(jià)、限購(gòu)，還包括一些最基本的、更深層次措施，包括設(shè)立財(cái)產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、經(jīng)濟(jì)制度、經(jīng)濟(jì)手段，還包括要調(diào)整我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略。

著名的社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通的博士論文是調(diào)研小城鎮(zhèn)的，據(jù)說他臨終前兩年曾經(jīng)對(duì)他的學(xué)生說，也許在中國(guó)小城鎮(zhèn)這條路可能走不通。不同的歷史階段對(duì)不同的問題有不同的認(rèn)識(shí)，今天我們講這個(gè)問題可能看得更清楚一些。現(xiàn)在我們的大城市房?jī)r(jià)暴漲，小城市卻有那么多的積壓，一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套，因?yàn)榭隙]有人在那兒買。

一是發(fā)展房地產(chǎn)首先要想那個(gè)地方能創(chuàng)造多少就業(yè)，沒有創(chuàng)造就業(yè)，搞了房地產(chǎn)最后結(jié)局都是一樣的。然后還要看位置在什么地方，是在城市群里面，還是城市群外面，小城鎮(zhèn)并不等于二、三、四線城市，小城鎮(zhèn)指在是大城市群之外的。

二是我們暫時(shí)改不了糧食要自給自足的現(xiàn)狀，但是我們可以提高城市容積率。

三是我們的土地分配可以改變，大城市和小城市之間的關(guān)系可以改變，這是我們政策戰(zhàn)略的配套；四是要進(jìn)一步深化農(nóng)村改革，土地確權(quán)，土地能夠流轉(zhuǎn)，在城市化的前提下，盡可能的把多出來一部分土地特別是宅基地，流轉(zhuǎn)出來成為城市土地供給的一個(gè)組成部分，來緩解房地產(chǎn)的問題。

我們城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略不改，我們的容積率不改，農(nóng)村土地制度不改，這些問題就會(huì)持續(xù)加大。總覺得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購(gòu)不是通過供給方解決問題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)高到社會(huì)承受不了，是因?yàn)榇_實(shí)需要購(gòu)買住房的老百姓越來越買不起房了，這就影響到國(guó)計(jì)民生了。

如果保證房子有限的供給，只供給那些要住的人，而不供給那些要炒房的人，這是限購(gòu)的邏輯。可不可以不搞限購(gòu)呢？當(dāng)然可以。限購(gòu)只是一個(gè)行政手段，而且是非常嚴(yán)厲的行政手段，只有中國(guó)搞得了，其他國(guó)家搞不了，因?yàn)橛绣X不讓買房子，是沒有道理的。

從需求方角度看，不一定限購(gòu)，辦法就是實(shí)行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅具有內(nèi)在的穩(wěn)定性，房?jī)r(jià)越高征的稅越高。房產(chǎn)稅加上交易稅在其他國(guó)家多數(shù)都有，而且很見效。最近新加坡搞房產(chǎn)稅和交易稅，新加坡城市中心的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了40%。但是這一點(diǎn)我們也遲遲做不了，迄今為止沒有列入國(guó)務(wù)院的議程。

有人說中國(guó)的土地都是國(guó)有的，但是英國(guó)也一樣，英國(guó)任何一塊土地都是皇家的，在上面蓋房子也是租的，他們對(duì)使用土地和蓋房子包括使用者都要征收房產(chǎn)稅。還有人說是有既得利益的阻礙，曾經(jīng)有過這樣一個(gè)笑話，說領(lǐng)導(dǎo)聚到一塊討論房產(chǎn)稅問題，前15分鐘還在討論國(guó)家稅收，15分鐘后就討論到自己的房子要交多少稅，這就討論不下去了。

但是這些對(duì)實(shí)施房產(chǎn)稅都不會(huì)構(gòu)成障礙。中國(guó)改革的經(jīng)驗(yàn)不就是新人新辦法，老人老辦法嗎？20年過渡期，從新房子開始征起，老房子賣了才征，你看能不能實(shí)行得了？實(shí)行房產(chǎn)稅的問題不要跟反腐掛鉤，新房新辦法，老房老辦法。

還有一種說法是房產(chǎn)稅不管用，你這就違反了經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)。價(jià)格肯定是管用的，價(jià)格不管用往往是價(jià)格沒到足夠高。上海、重慶搞試點(diǎn)，只有百分之零點(diǎn)幾的房產(chǎn)稅當(dāng)然不管用，如果像美國(guó)一樣到了3%-4%的房產(chǎn)稅你看起不起作用？中國(guó)的炒房團(tuán)跑到美國(guó)，說美國(guó)次貸了危機(jī)房子便宜，轉(zhuǎn)了一圈最后一問每年還得交4%的稅，結(jié)果全都不買了。房?jī)r(jià)越高交稅越多，價(jià)格哪有不起作用的，價(jià)格不起作用一定是價(jià)格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺得都有辦法可以克服。但是現(xiàn)在一時(shí)半會(huì)兒還實(shí)行不了，客觀上就沒有列入日程。