3月26日，北京出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明確在建、在售商辦類項(xiàng)目禁止賣給個人，而已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時，雖然可以出售給個人，但購房人必須符合名下無房且納稅或社保滿五年的資質(zhì)。購買小夫妻倆商住房的買家，名下已有兩套房產(chǎn)，按新規(guī)已不具備購買資格，便向鄧園提出，解除購買合同。一環(huán)套一環(huán)的，賣不掉房子、拿不到房款的鄧園，也無力再按合約支付給她的賣家347萬元的首付款。

鄧園記得，在交第二筆定金的時候，北京已接連出臺了幾項(xiàng)調(diào)控措施，她心里也曾打過鼓，還問過經(jīng)紀(jì)人，萬一商住房賣不掉，就沒有錢交首付了。然而，經(jīng)紀(jì)人告訴她說，“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價兒，按照以往市場的走勢，先買再賣是理性且正確的做法。”

誰料到，一語成讖。湊不足首付款買房的她，向業(yè)主提出了解約，而對方則主張，由于她違反了合同約定，至少需要支付20萬元的違約金，50萬元的定金因此只能退還30萬元。

釋疑

業(yè)主的主張為何被支持

“我是因?yàn)槭艿秸{(diào)控政策影響賣不了房而導(dǎo)致沒有充足的現(xiàn)金繼續(xù)履約，是否可以按照‘不可抗力’的理由，不承擔(dān)違約責(zé)任？”一度，鄧園覺得業(yè)主的要求有點(diǎn)苛刻，難以接受，也曾咨詢過律師。

律師告訴她，已經(jīng)簽署的購房合同中，清楚地寫明了貸款數(shù)額是88萬元，考慮到政策影響，曾在商住房購買后辦理過抵押貸款的夫妻倆可能會按“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為二套房，貸款的年限降低，但貸款差額也只有7萬元，這不足以被認(rèn)定為無效合同。所以，樓市新政不可被當(dāng)做無力履約的“不可抗力”，業(yè)主提出的補(bǔ)償其合理損失的違約主張是被支持的。

律師說法

是不是“不可抗力”看情況

秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)律師孫雨寒告訴記者，如果房屋買家因政策原因已喪失了購買資質(zhì)，從而無法繼續(xù)履行購買約定的，通常可以被認(rèn)定為“情勢變更”，不承擔(dān)單方違約責(zé)任。而如果房屋買家仍舊具備購房資質(zhì)，只是因?yàn)檎邎?zhí)行后遇到貸款首付提高、貸款年限縮短等，這些并不必然導(dǎo)致購房人無履約能力，因此也不能簡單認(rèn)定為不可抗力或情勢變更。

一般的原則是，若新政的實(shí)施對購房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，購房人因新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支持，并由賣房人退還定金和已付購房款。但是，賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立。

“另外，需要提醒購房人的是，在簽訂合同時，也要注意其中的條款。”孫雨寒舉例，有的購房人在簽訂購房合同時，約定了按揭貸款，并且選擇了若按揭貸款未能申請成功，由買家自行籌集剩余款項(xiàng)。

至于違約責(zé)任如何判定，孫雨寒告訴記者，通常是綜合買賣雙方的過錯責(zé)任和賣方所產(chǎn)生的實(shí)際損失，若合同解除確實(shí)導(dǎo)致另一方當(dāng)事人利益失衡的，根據(jù)情況酌情予以支持。