物業瑕疵常引糾紛

南京市中院民四庭的報告就物業糾紛案件類型進行分析，歸類為五大類型，包括物業服務企業追討物業費糾紛；業主財物、人身受損要求物業服務企業承擔損害賠償責任案件；與業主自治管理相關的業主撤銷權、業主知情權案件；物業移交產生的糾紛；業主委員會和房地產開發企業之間有關公共配套設施的權屬糾紛。

“物業費糾紛占其中絕大部分，或多或少與物業公司服務瑕疵存在關聯。”王勁松分析說，業主抗辯理由大多集中在公共設施維修養護、公共衛生、物業企業未盡建筑物維修義務、未有效制止小區違建、群租現象，還涉及物業公司未依法依規公開收支賬目、物業公司侵占小區公共場地或小區公共設施牟利以及個別業主遭遇失竊等人身財產受損害問題等。

記者了解到，隨著業主維權意識不斷增強，業主以物業服務企業未盡相應義務為由，要求物業服務企業對其人身、財產損失承擔損害賠償責任的案件逐漸增多。按照糾紛發生區域范圍不同，這類案件又可分為在物業小區公共區域遭受侵害(如車輛停放在小區車位或車庫被損害、盜竊)以及在物業小區專有部位遭受侵害(如家中財物被盜、發生入室殺人、搶劫事件等)。

一旦小區發生類似嚴重損害賠償糾紛，業主與物業公司之間的矛盾則較為尖銳。

“大部分物業糾紛存在舉證難問題，法院只能著重就侵害的事實、物業服務企業的過錯、物業服務企業的行為與業主損害之間是否具備因果關系等加以審查。”馬帥解釋說，物業服務企業是否盡到“合理限度范圍內”的安全保障義務即為物業服務企業是否存在過錯的判斷標準，進而認定物業服務企業是否應承擔損害賠償責任以及承擔責任的比例。

業主知情權未受重視

《法制日報》記者采訪了解到，《南京市住宅物業管理條例》對包括物業服務企業應按照合同約定，每年不少于一次公布業主共有資金專用賬戶收支情況，物業企業應當公示其資質、服務內容、收費標準、電梯消防監控等設備養護情況等知情權予以了明確，還規定了業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違法違規的，可以向區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)書面提出撤銷申請，而管理部門則應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人，對認定為違法違規的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業主。

但事實上，大量知情權、撤銷權糾紛并未通過行政途徑得到妥善處理，而是涌向法院。報告顯示，2016年南京兩級法院受理與業主自治管理相關的業主撤銷權、業主知情權案件數量達70件，同比增長56%。

“一方面說明業主通過司法途徑維護自身權益的意識在增加，同時也暴露出業委會、物業服務企業對業主知情權不夠重視，還沒有建立自覺自律的意識。”王勁松說，從業主要求撤銷的決議內容來看，主要包括選聘物業服務企業的決議、選聘業委會委員的決議、調整物業服務價格的決議、有關小區管理(如停車管理)等方案的決議等。其中，前兩項占較大比例，集中反映了物業服務企業撤換及業主委員會換屆工作中引發的矛盾。

業主知情權案件主要為業主起訴物業服務企業、業主委員會公示小區共有部分的使用和收益情況、車位車庫的處分情況、物業費收支情況、業委會賬目、業委會決定及會議記錄等。法院遵循充分保障業主的知情權的原則，依據法律規定、小區管理規約、物業服務合同等約定對物業服務企業、業主委員會應予公開的內容、范圍等作出認定。