共贏 政策組合拳令多方受益

金寨縣副縣長朱寬江告訴《經濟參考報》記者，在“宅改”的制度設計過程中，金寨縣將扶貧脫困、農地入市、土地流轉甚至當地房地產市場的“去庫存”，進行有機結合，形成一套政策組合拳。

據介紹，當地出臺“補償＋獎勵”宅基地退出政策，采取無償和有償相結合的方式引導宅基地自愿有序退出。無償退出方面，對一戶多宅的多宅部分等三種情形實行無償退出，鄉鎮可以給予適當補助。有償退出方面，對有合法權屬來源及一戶一宅等五種情形，除按照分類標準給予宅基地退出和地上房屋拆除補償外，還可享受到不同的優惠獎勵政策。

朱寬江說，由于是國家級貧困縣，金寨縣土地增減掛鉤的節余指標可以在省域范圍內有償調劑使用，宅基地制度改革和異地扶貧、水庫移民搬遷等相融合。截至目前，全縣自愿申請有償退出宅基地14476戶，已實施搬遷9426戶、35192人，其中在冊貧困戶5267戶、19036人。全縣已騰退復墾宅基地2.3萬畝，扣除規劃村莊建設自用地5000畝，新增耕地1.8萬畝。

值得一提的是，金寨縣通過宅基地改革將原有宅基地一部分復墾為耕地，耕地保有量增加后，通過土地指標“增減掛鉤”可以調劑增加一部分建設用地的使用指標。再通過建設用地的出讓收入返還補償給退出宅基地的農民，既緩解了當地財政壓力，也能保障農民的利益。

此外，通過探索“宅改＋項目”改革試點新思路，以及政策疊加，在更大范圍優化配置土地資源，顯化土地級差收益，將改革試點政策與國家扶貧政策有效銜接，探索宅基地復墾騰退的建設用地指標在省城范圍有償調劑使用。

金寨縣國土資源局局長陳永開告訴記者：“目前已經在省域范圍內有償調劑了四個批次一萬多畝，主要交易指標的承接地有馬鞍山、滁州市、合肥市等。交易金額49.5億元，通過宅基地退出補償返還給農民的部分將近有14億元。”

陳永開介紹說，如果農民愿意進城買房，可以享受800元/平方米的優惠政策，當地縣城的房價大約在4000元/平方米左右。這也是基于當前三四線城市房地產“去庫存”的角度考慮。

在江西余江縣，江西省國土資源廳副廳長許建平介紹說，“宅改”啟動前，余江縣農村中存在一些建新不拆舊、占用耕地的現象，再加上規劃不到位、監管缺失，形成大量的“空心村”。他舉例說，“宅改”前余江每年農民建房違法占地達到2300畝（其中耕地100多畝），“宅改”后違法占地的數字全部清零，而且儲備了10至15年的農房建設用地。

“目前，余江‘宅改’工作已經進入最后沖刺階段，今年年底前，全縣1040個自然村將全面完成。已經流轉出的宅基地56宗20.54畝，退出宅基地復墾574畝。”許建平說。

推廣 宅基地制度改革有望率先擴圍

許建平告訴《經濟參考報》記者，江西省國土廳已經出臺了《關于進一步加強農村宅基地管理的指導意見》，不僅如此，根據省國土廳的計劃，今年下半年將全面推進全省的農村宅基地管理工作，有意將余江縣的“宅改”模式在全省推廣。

記者了解到，從2016年開始，全國33個縣進行征地制度改革、農村經營性建設用地入市改革和宅基地制度改革等“三塊地”的改革試點，其中擔負宅基地制度改革試點的15個縣目前全部進入收官階段，試點成果已經呈報上級部門進行驗收和評估。

“綜合‘三塊地’改革的試點工作來看，目前收效最為顯著的就是宅基地制度改革，接下來最有可能大范圍推廣的也是宅基地制度改革。”一位同時擔負“三塊地”改革的試點縣國土部門相關負責人告訴記者，“征地制度改革試點只有三個，經驗和模式還不好總結。農地入市也尚未探索出清晰的模式，只有宅基地不僅在全國范圍內體量大、影響廣泛，目前也已經有多個成熟的模式可以參照。”

中國人民大學農業與農村發展學院副院長鄭風田表示，從農村發展的角度來講，宅基地過去沒有市場屬性，是“沉睡的資產”，農民擁有宅基地，人卻在城市打工，農民擁有巨大的資產卻帶不來任何的財產收益。不論是政府還是基層百姓，都希望能夠打破這塊“堅冰”，這也是目前農村最需要盤活的一份資產。

“不過這一步改革探索還是要小心，首先宅基地集體所有權是不能變的，但是使用權可以進行租賃，甚至占有權也可以有償退出。”鄭風田說，不論是城市房地產還是農村宅基地流轉都要保證房屋的居住屬性，防止炒作。