預計下半年房貸額度會更緊張

在按揭貸款成本一路高企、市場交易量大幅下跌的同時,房貸的投放節奏在今年上半年呈現出緊平衡的趨勢。

這一情況在北京、上海、深圳等一線城市尤為突出,房貸貸款增速明顯回落。上證報記者根據公開數據統計,北京、上海、深圳上半年的個人購房貸款僅投放了其2016年全年的30%左右。業內人士認為,按照銀行放貸規律,年底時銀行信貸額度會緊張,預計下半年房貸額度會更加緊張。

房貸資產重定價 首套利率將重回5%

來自鏈家的中介小李告訴上證報記者,“3·17”新政之后,北京樓市的成交量下降了80%,西城區(熱點學區房區域)房價下降了20%至25%,有些區域甚至更多。

市場交易清淡并沒有緩解銀行的額度緊張狀況。小李告訴記者,現在銀行放款還是很慢,貸款審批周期要兩三個月左右,部分銀行還要更久,且貸款成本一路高企。

根據融360監測,6月份北上廣深一線城市首套房平均利率在4.80%至4.97%的區間內。其中,北京首套平均利率達到4.97%,超過基準利率。部分銀行首套利率執行基準上浮5%至10%,只有匯豐和花旗兩家銀行提供優惠利率,但總體額度有限。二套房方面,主流首付為六成,22家銀行二套利率執行基礎上浮20%,平均利率為5.78%。

融360分析師李萬賦認為,繼上個月一線城市房貸利率大幅上漲之后,受房貸政策性緊縮的時滯效應影響,6月份二線城市迎來房貸利率的全面收緊,漲幅明顯。預計此后幾個月,房貸利率仍然會保持上行趨勢。

從全國范圍看,今年4月全國首套房平均利率創下歷史新低,為4.49%。但在此后,銀行開始上浮房貸利率,5月平均利率為4.73%,環比上升4.64%。6月上升到4.89%,為基準利率的9.97折,環比上升3.38%。

首套房貸在全面回歸基準利率之后,又繼續上浮,甚至重回5%。上一次房貸利率收緊,始于2014年并于2015年8月達到峰值,首套房貸利率刷新5.15%的最高紀錄。隨后全國房地產市場拉開去庫存大幕,房貸也成為銀行“香餑餑”。

一位銀行貸款部門的人士稱,2015年銀行受壞賬風險影響,尤其是某些中小銀行受小微貸款業務影響,在資產荒的背景下,著手進行著資產結構的調整,結合房地產去庫存,住房貸款成為大量銀行優先配置的資產,放開了房貸利率折扣,房貸供給顯著擴大。

“但今年以來隨著流動性收縮、銀行負債成本上升,資產收益下行導致銀行的收入及利潤承壓。”上述人士稱,在這樣的情況下,再加上信貸額度的限制,銀行逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率就成為必然選擇。

北上深個人房貸收緊

信貸額度的收緊在官方數據中得到了印證。央行北京營業管理部數據顯示,6月末北京新增個人購房貸款比年初增加1032.2億元,新增額占人民幣各項貸款新增額的25.6%,較2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分別下降14.7個百分點、10.6個百分點,北京市個人購房貸款余額9330.4億元,同比增長32.6%,自今年2月份以來,同比增速逐月回落,相對2016年11月增長43%的歷史高點已回落10.4個百分點。

分月份來看,3月是個人購房貸款增速下滑的“分水嶺”。彼時“3·17”北京樓市調控新政一出,個人購房貸款月度新增額(剔除資產證券化等因素。下同)從1月、2月份的207.6億元、244.7億元驟降至3月的144.7億元。

接下來的二季度投放依然維持低量放行,4月至6月份個人購房貸款實際月度新增額分別為159億元、154.2億元、122億元。

對比2016年全年2969億元的住戶貸款投放,北京市上半年的1032億元投放節奏縮水三分之二。

同樣呈現信貸額度收緊趨勢的還有上海、深圳等一線城市。官方數據顯示,上海市個人住房貸款上半年新增1189.23億元,同比少增743.54億元。與2016年全年新增的3352.4億元相比,上半年也僅投放了去年的35%額度。在深圳,上半年住戶部門貸款增加1245.13億元,也僅占2016年4193.98億元住戶部門貸款的29.7%。

房地產信貸調控收緊預計將在下半年繼續加碼。日前,中金固定收益研究發布的報告稱,很多銀行今年70%至80%的信貸額度已經用光。業內人士表示,預計下半年房貸額度會更加緊張,利率也會隨著上行。(見習記者 劉飛)