近日，《中國經營報》記者的朋友圈遭到二手房中介的一批“業主急售”“今日特價房”刷屏。

“性價比最高獨棟別墅！帶私家溫泉，原價3424萬，今日特價2700萬，單價僅需3.66萬！”“撿漏房！業主急售！500萬豪裝，東二環單價僅售8.3萬，小區成交價10萬以上，僅賣到今天！”

根據統計局數據顯示：6月份，北京二手房價格環比下降1.1%，已經連續兩個月成為全國跌幅最大的城市。

在銷售量方面，中原地產研究中心統計提供的最新數據表明：北京7月份全月累計二手房住宅簽約合計7158套，環比跌幅達到了20%，這一成交量也是2014年6月6464套以來的連續37個月同期最低值，年度同比跌幅達到了70%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國經營報》記者，對于價格下降較為明顯的房源，關鍵要看戶型和交通。實際上戶型偏大的房源，因為總價高，潛在的接盤者就少。相對來說，90平方米以下的戶型房源依然是緊俏的，價格下跌幅度不大。而學區房，因為近期管控較為嚴厲，購房者相對也會比較理性，以觀望居多。

二手豪宅價格下半年難有起色

提供豪宅租售服務的麗茲行近期發布的《2017年豪宅市場半年報》顯示，今年1-6月份全市高端二手住宅成交1961套，同比下降28.9%，下半年預計高端二手住宅月成交量將維持在200套左右。

麗茲行資深經紀人許女士給記者提供的銷售數據顯示，上半年高端二手公寓成交1639套，相比去年同期下降30.4%，其中6月份成交240套，相比3月份下降40.15%。“高端二手公寓主要分布于主城區，需求活躍度高。”許女士表示，從高活躍樓盤分布來看，圍繞國貿、望京、東直門商務區成交最為活躍。其中，望京的東湖灣、麗都的陽光上東、太陽宮的太陽公元和CBD的新城國際雖然沒有往年成交量高，但上半年成交量均破50套。

成交量的下降，對于價格必然會帶來一定影響，當前來看，價格停漲，并有小幅下滑。但從各大二手豪宅盤排名來看，與價格關聯度最高的還是項目的區位。其中，萬柳、金融街(11.520, 0.03, 0.26%)商圈的單價最高，因為住宅量少，西部區域總體來說要高于東部區域，價格也依然堅挺。“比如萬城華府，被譽為‘城市別墅’，是萬柳商圈最高端的項目，目前單價依然在15萬元以上。還有金融街商圈的高端代表中海凱旋，200平方米左右戶型為主，單價也不低于15萬元。”

許女士表示，參考2010年限購政策影響，預計下半年豪宅市場成交價格依然會穩中有降。

“部分業主確實著急出售，所以降價比較明顯。”許女士舉例，有一個北四環紫玉山莊的業主想出手一套聯排別墅，之前這種戶型總價絕對不低于3000萬元，但最近業主降價至2800萬元，只求盡快出手。

此外，總價幾千萬元的豪宅一次性降價數百萬元的現象也屢見不鮮，甚至有之前報價1.2億元的后海四合院，目前以每周300萬元的降價速度屢次刷新底價，截至本周報價7200萬元。鏈家研究院院長楊現領則分析：“對二手豪宅盤而言，一般為高端改善，目前‘認房認貸’加上貸款難使得換房難度變大，下半年成交量可能難有大的起色，價格或還有下跌空間。”

學區房與“老破小”的理性回歸

2017年春節過后，北京有不少學區房曾迎來一輪猛漲，多數知名學區房甚至在短時間內上漲了10%以上，其中流傳最廣的要數西城區胡同里的僅幾平方米的“雜物房”，竟掛出單價近30萬元的天價。當時有業內人士笑稱，單價低于12萬元/平方米的，根本都不能算是學區房了。

如今，距離北京開啟“3·17”史上最嚴調控已經過去四個多月，數據顯示，北京7月二手房掛牌均價每平方米51299元，與3月最高點的每平方米61326元相比，降幅高達16%，基本已經回落到去年“9·30”政策之前的水平。而降價最厲害的便是之前漲勢最兇猛的學區房。

今年3月23日，北京市住建委曾召集鏈家等北京市十大中介機構負責人，進行集體約談，明確提出，中介機構和人員不得參與炒房，包括炒作天價房、學區房等，將逢炒必辦。

4月，北京市教委發布的《2017義務教育階段入學工作的意見》提出了“多校劃片”原則，這意味著即便買了名校“對應”的學區房，也可能被派到附近的普通學校。其目的是為了讓家長降低對購買學區房就能上熱門學校的期望值，避免學區房的過度炒作。

記者來到位于中關村(7.180, -0.07, -0.97%)的黃莊小區，該小區建于上世紀80年代中期，因擁有中關村一小的學區名額，因此房價常年居高不下，好一些的戶型今年初最高單價都在15萬元以上，近幾個月來價格逐漸回落，均價已經不足12萬元。

“這個小區是典型的‘老破小’，不過因為是中關村一小的學區，目前不受多校劃片影響，肯定能上中關村一小。”據門店經紀人介紹，5月份至今，該門店已經成交5套黃莊小區房源，目前報價最低的是一套650萬元的兩居，預期600萬元可以拿下。

“出售的大部分業主都是為了換個改善型，600萬元的價格在黃莊小區不過是一套50平方米的老房子。”在他看來，目前大概有三成左右的業主著急出手，一方面是想盡快換房，也擔心學區房會受到更多政策調整，今后將難出手。

“二手房價格不透明，有很多報價虛高的案例，這不代表市場價。” 中原地產首席分析師張大偉認為，“目前學區房的價格下跌，大部分是報價跌得多，實際成交跌得少，報價并不代表成交價格。但因為成交量暴跌6成，成交周期明顯拉長，北京市場連環單比例非常高。因此價格下調比較明顯的房源將主要集中在換房客戶為了繼續買房只能低價處理房源上。”

剛需戶型將保持平穩

根據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，2017年上半年北京二手住宅交易中一居室、兩居室、三居及以上戶型，各占25.9%、52.8%、21.3%，環比2016年下半年分別減少1.3%、增加2%、減少0.7%。整體來看，剛需兩居室過半的局面依舊沒有改變。從價格上看，上半年兩居室單價較三居及以上戶型高出1.1%，一居室單價較兩居室則又高出了4.5%。

其中，60平方米以下、60~90平方米、90~140平方米、140~200平方米、200平方米以上的住宅各占36.9%、37.1%、20.0%、4.7%、1.3%。可見，上半年二手住宅交易中60平方米以下、60-90平方米占絕對多數。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，在北京早期的房地產市場開發中，一居、兩居，或是90平方米以下的住宅是市場主力，供應充足的中小戶型房源，也成為二手房市場成交的主力。此外，目前北京房價較高，占比更多的資金實力較為有限的普通購房家庭，不管是首次置業，還是首次置業升級，總價較低的中小戶型也是首選。“開發較早的商品住宅雖然面積不大，但其位置通常更加靠近市中心，交通、教育、醫療等配套設施更加完善，所以房價也相對較高，跌幅并不明顯。”

“90平方米以下的戶型的房源依然是緊俏的。”嚴躍進表示，“不過，對于剛需樓盤來說，交通區位是關鍵，即潛在的增值空間是考慮的一個內容。”

楊現領同樣認可了剛需樓盤將保持價格堅挺的說法。“數據顯示，次新房在本輪調控中價格相對堅挺、回調幅度小。但市場整體價格下跌可能會刺激剛需入市，加上純剛需受調控影響小，下半年二手剛需成交量或有增長、價格或保持平穩。”