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二手房合同

怎么簽才能萬無一失？

買房對(duì)于絕大多數(shù)普通老百姓來說都是人生中的頭等大事，尤其是北京一套二手房的價(jià)格動(dòng)輒都是百萬起步，這時(shí)候最怕的就是吃虧，可偏偏買房合同中的貓膩很多，一不小心就會(huì)掉坑里，甚至惹上官司。《廣廈時(shí)代》特此綜合了一些中介專家及法務(wù)人士的意見，整理了買賣二手房簽合同時(shí)，需要特別注意的事項(xiàng)：

一、 合同要正規(guī)

首先，合同需要是正規(guī)合同，幾家比較大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通過中介，自行交易的二手房，也可以從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上下載二手房買賣的合同范本，具體簽約時(shí)可根據(jù)具體情況，在合同范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)。需要提醒的是，買賣合同大多由賣方提供，買方這時(shí)候就要注意，賣方是否做了改動(dòng)，可提出自己的意見看法。

二、 必須所有產(chǎn)權(quán)人到場簽字

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽署二手房買賣合同，需要注意房本登記上是個(gè)人所有還是夫妻雙方所有，如果有共有人不同意的買賣合同則是無效的。專家建議，簽合同之前做一次產(chǎn)權(quán)調(diào)查，房子到底有幾個(gè)產(chǎn)權(quán)人，簽約時(shí)要所有產(chǎn)權(quán)人全部到場簽字，并核實(shí)所有人的身份證件。如果有產(chǎn)權(quán)所有人不能來簽約，則需要求此人出具書面的授權(quán)委托。

另外，如果房屋所有權(quán)是在夫妻一方個(gè)人名下的，根據(jù)《指導(dǎo)意見》規(guī)定，夫妻一方將登記在其個(gè)人名下的共有房屋，未經(jīng)對(duì)方同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買房人為善意購買的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。買房人符合《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，法院不予支持。

三、 確保基本信息真實(shí)有效

需要在簽字之前確定房產(chǎn)證、身份證、簽署合同人要統(tǒng)一。基本信息以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，包括地址、門牌號(hào)、面積、戶型等等，一定要嚴(yán)格填寫。其是面積，一定要對(duì)照清楚，贈(zèng)送的面積在合同的“其他條款”中注明。

四、 簽合同時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注

具體到簽署合同時(shí)，需要對(duì)付款方式，包括首付款、尾款、付款時(shí)間、付款條件、稅費(fèi)誰來承擔(dān)等做出詳細(xì)的規(guī)定，簡單說就是一切和錢有關(guān)的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該寫入合同。

另外，二手房還要注意確定交房的時(shí)間和條件，比如一定期限內(nèi)原房主搬出，清空房屋等。

還有就是物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電費(fèi)等生活費(fèi)用要提前寫入合同，如果有拖欠要寫清楚何時(shí)交清，如果發(fā)生糾紛算誰的責(zé)任等。

最后對(duì)于購買學(xué)區(qū)二手房的購房人最應(yīng)該注意，就是明確規(guī)定好過戶時(shí)間和原房主戶口遷出的時(shí)間。

五、 明確違約責(zé)任

俗話說，丑話說在前頭，為了保障自身利益，必須明確違約責(zé)任。每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金。另外，違約方要承擔(dān)守約方的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等花費(fèi)。

六、 注意合同中有無霸王條款

合同是房產(chǎn)交易最重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隱藏有霸王條款。比如違約責(zé)任不對(duì)等，延期交房可以免責(zé)等。

七、 保留所有證據(jù)

買套二手房過程漫長又復(fù)雜，即便白紙黑字地簽了合同，但只要沒有過戶，房東都有可能毀約。建議一開始就保留所有相關(guān)證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，也有助于維護(hù)自身權(quán)益。