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五問“集體租賃住房”:配套金融體制要跟上
三問:投資渠道可行嗎?
從政策上看,投資審批環節打通了;但從融資渠道上看卻未必行得通。
為什么?因為《方案》規定在集體建設用地上建設的是“租賃住房”,只租不售,因此房屋所有權沒有流通性,不能成為抵押物;加之“不得轉租”,使用權也沒有流通性。當所有權和使用權都被凍結時,連“商品”都算不上,因此沒有抵押貸款融資的可能。
盡管住房具有使用價值和現金收益,未來租金收益可以進行質押貸款融資,但這只是在法理上成立,實際上未必行得通。
我們算筆賬:據2016年國家統計局數據,北京住房租售比平均為1:662,即52年租金可以收回房屋總價。假設在集體土地上建設住房成本降低一半,租賃價格不變,大約26年租金可收回成本,若加上利息約為40年。若以租金質押融資,意味著房屋業主——村集體在40年內無任何凈收入,期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不劃算,40年后才能收回本息。在13個試點城市中,租售比最高的廈門,租金收回投資年限約為45年;最低的成都也要22年。這樣的貸款產品,銀行是沒有興趣研發的。
如果靠股權融資呢?雖然該方法被《方案》明文認可,但由于住房產品缺乏交換價值,取得現金收益能力低,本身缺乏對合作者的吸引力,實際上卻可能連股權合作都談不成。缺乏融資渠道的結果,是只能依靠集體自有資金進行建設,如此一來,開發恐怕是有心無力。
四問:誰來開發建設住房?
目前的村集體——即使是相對發達的村集體——自身也缺乏大規模開發建設能力,多數集體要做也只能與開發商合作,采取類PPP模式(村集體相當于政府,代表全體村民公共利益)。
不過,如果采取股權合作開發,則存在幾個制度性障礙:一是集體土地評估沒有公認方法,如北京六環一帶開發進展緩慢的主要原因,就是集體土地估值偏高,削弱了投資吸引力;二是如果村集體以土地入股,企業以現金入股,村集體一般要求控股,這就可能出現同股不同權問題;三是作價入股的年限沒有說明;四是土地作價入股近期收益無望,農民權益全在未來,這種情況下要不要設置保底分紅也很敏感:不分,農民沒有積極性,分則投資人財務風險大。
五問:試點住房能否提供給新市民?
由于融資問題,在集體土地上建設租賃房的數量暫時不會太多,各城市的本市戶籍居民中的各群體需求尚有巨大缺口,因此給新市民優先分配希望渺茫。
比如,杭州市公共租賃住房的優先分配群體是城市中等偏下收入、住房困難家庭和新就業大學畢業生及創業人員。縱覽全國各城市,不管有無明確規定分配順序,通過搖號分配公共產品性質租賃住房是普遍現象,因此公共租賃住房仍處饑餓狀態。在低收入群體的剛性需求得到滿足之前,各地恐怕很難顧上新市民的相對彈性需求。
不過,盡管我們分析了《方案》的相對不足之處,但此項改革具有劃時代意義不容抹殺。基于此,筆者愿提出幾條意見以供參見:
首先,此項改革涉及我國土地、金融體制,牽一發而動全身,必須有相應配套改革,尤其是針對性的金融產品要跟上。
其次,針對目前的試點城市還要具體選點,先以少數具體試點為起點,選點宜小不宜大,由易到難穩健推進。
另外,要優先選擇土地成本較低的地方進行試點,防止攤子鋪得太大,以致風險難控。
最后,為解決房源分配,可以嘗試將租賃住房進行企業福利分房:哪家企業參與開發則可取得一定數量的定向分配住房,此舉既可吸引高端人才,又鼓勵了社會資本進入,一定程度上緩解了融資難與需求旺盛間的矛盾。
本文無意給這項重大利好政策潑冷水,指出問題意在針對部分觀點的過度解讀進行糾偏。雖然政策還有很多問題亟待破解,機制措施尚未成熟,但這給試點城市留下了巨大創新空間,也為我國城鎮化戰略轉型留下充分想象空間,值得我們繼續期待。
編輯:李敏杰
關鍵詞:集體 住房 土地