中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)日前發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對(duì)原有個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，目的是通過結(jié)構(gòu)性的政策安排應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。

自2014年以來，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快、人口向城市的集中，部分發(fā)展較快的城市聚集了越來越多的對(duì)住房的剛性需求和改善性需求。另外，在部分城市，特別是二三線城市，又存在著房地產(chǎn)庫存過大的壓力，給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)帶來了風(fēng)險(xiǎn)，也拖累了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，這種結(jié)構(gòu)性的矛盾貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這次央行和銀監(jiān)會(huì)的新政策，按照“因地制宜、區(qū)別對(duì)待、一地一策”的思路，針對(duì)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，調(diào)整房貸首付的要求，放松了非限購城市的首付比例，讓具有剛性需求和改善性住房需求的居民能夠更容易實(shí)現(xiàn)購房愿望。對(duì)于限購城市，則繼續(xù)維持較高的首付比例。這種結(jié)構(gòu)性的安排，就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾所采取的必要措施，在滿足廣大居民居住需要的同時(shí)，可以部分消化掉一些地方房地產(chǎn)庫存過大的壓力。

同時(shí)，這也不是一個(gè)“一刀切”的刺激性政策。央行和銀監(jiān)會(huì)的通知中要求，各金融機(jī)構(gòu)和各地政府要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，設(shè)定適合于本地的首付比例，而不是實(shí)施一個(gè)統(tǒng)一的比例，目的就是要避免出現(xiàn)一放就亂的情形，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)暴漲暴跌的局面。

各金融機(jī)構(gòu)在確定首付比例和落實(shí)政策要求的時(shí)候，一方面要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求情況，特別是剛性需求和改善性需求的具體情況；另一方面，要結(jié)合本機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)貸款集中度和風(fēng)險(xiǎn)情況來具體確定房貸政策，在滿足居民房貸需求的同時(shí)，控制好房貸的風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)貸款過度所帶來的市場(chǎng)波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)增加，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

當(dāng)然，央行和銀監(jiān)會(huì)的政策要獲得預(yù)期的理想效果，不僅需要各金融機(jī)構(gòu)和各地政府協(xié)調(diào)一致，切實(shí)針對(duì)當(dāng)?shù)氐木唧w情況，結(jié)合金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)情況，因地制宜地落實(shí)好政策要求，還需要相應(yīng)的配套政策支持，比如房地產(chǎn)交易的稅費(fèi)政策，簡(jiǎn)化交易程序和手續(xù)等等。總之，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，需要各方的共同努力。（作者為中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)）