開發(fā)投資增幅

由快升到緩落再略有反彈

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑后，于2016年初有了明顯的回升。2016年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.46萬億元，同比名義增長(zhǎng)5.76%，比2015年全年提高4.77個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資4.99萬億元，增長(zhǎng)5.11%，比2015年全年提高4.73個(gè)百分點(diǎn)，總體呈現(xiàn)快速上升到緩慢回落再略有反彈的過程。進(jìn)入10月份以后，政府加強(qiáng)了樓市調(diào)控，但房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

全國住宅開發(fā)投資在總體回暖調(diào)整過程中，不同類型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間，40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資同比增速保持溫和上行，累計(jì)值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%，而非重點(diǎn)城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調(diào)整運(yùn)行，重點(diǎn)城市住宅開發(fā)投資累計(jì)量的全國占比保持在50%以上。

住房供求空間錯(cuò)配

持續(xù)加劇

盡管從總量上看住房銷量大幅增長(zhǎng)，名義庫存不斷下降，去庫存取得了一些成效。但是，住房庫存總量仍然偏高，且空間錯(cuò)配問題依然突出，表現(xiàn)為一、二線城市庫存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當(dāng)前及未來仍然短缺；三、四線及以下城市庫存大，銷售增長(zhǎng)緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開工依然強(qiáng)勁，去庫存效果不明顯。

從庫存來看，熱點(diǎn)城市庫存減少，三四線樓市庫存壓力仍大。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截止到2016年8月底，北上廣深四個(gè)一線城市的商品住宅待售面積均不足1000萬平方米，且均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從去化周期來看，一線城市整體庫存去化周期縮短，其中北京、上海、廣州庫存去化周期均不足10個(gè)月。2016年以來，以樓市四小龍——南京、蘇州、合肥、廈門為首的二線重點(diǎn)城市庫存顯著下降，甚至出現(xiàn)告急。與此不同的是，一些二線城市及三四線城市仍面臨較大的去庫存壓力。從期房庫存來看，2016年，以三四線及以下城市為主的全國非重點(diǎn)城市在期房待售面積、期房過剩庫存都要遠(yuǎn)超過全國40個(gè)重點(diǎn)城市。當(dāng)前及未來庫存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中。

從潛在供給來看，聯(lián)系到非重點(diǎn)城市的住宅開發(fā)投資增速快于重點(diǎn)城市，使得住房在重點(diǎn)城市與非重點(diǎn)城市的空間錯(cuò)配進(jìn)一步加劇。從反映開發(fā)企業(yè)投資的先行指標(biāo)以及作為未來潛在供給的住宅新開工面積來看，非重點(diǎn)城市的新開工累計(jì)值占全國的比重較大，過去一年間始終維持在60%以上，當(dāng)經(jīng)過一定的施工周期轉(zhuǎn)化為未來的住房有效供給后，空間錯(cuò)配必將進(jìn)一步加劇。

熱點(diǎn)城市樓市

由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜

在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大的宏觀背景下，面對(duì)起初的樓市局部過熱形勢(shì)，政府沒有及時(shí)發(fā)聲，使得市場(chǎng)預(yù)期中央會(huì)為了保增長(zhǎng)而放任房?jī)r(jià)上漲，從而引起市場(chǎng)恐慌，“搶房潮”大有繼續(xù)蔓延之勢(shì)。2016年年初以來隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)庫存量的不斷減少，部分城市從去庫存轉(zhuǎn)為抑制購房，在這種情況下，庫存的告急、政策的收緊，使熱點(diǎn)城市樓市完全陷入市場(chǎng)恐慌，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲。恐慌性“搶房潮”不斷涌現(xiàn)，在預(yù)期改變和恐慌心理驅(qū)動(dòng)下，一些城市某些地段的樓盤呈現(xiàn)出“去年低價(jià)無人問，今年價(jià)高爭(zhēng)先搶”的怪象。進(jìn)入10月份后，熱點(diǎn)城市政府相繼出臺(tái)了一系列的樓市調(diào)控政策，快速有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市樓市由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜。

通過中國住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn)，全國35個(gè)大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn)。橫向來看，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，而二線非限購城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對(duì)樂觀。縱向來看，當(dāng)前住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年，估值過高的住房市場(chǎng)將極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩甚至是房?jī)r(jià)下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。但是，全國樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。第一，主要指標(biāo)沒有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線；第二，本輪過熱是局部不是全局性的；第三，本輪高漲與繁榮不是長(zhǎng)期拐點(diǎn)；第四，有諸多政策工具可以備用。

2016年1-9月份樓市局部過熱及其一系列問題的產(chǎn)生，是在固有的制度漏洞之下購房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介等市場(chǎng)主體以及政府部門基于利益追求和心理預(yù)期開展合作博弈的結(jié)果。第一，經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境條件。第二，驅(qū)動(dòng)全社會(huì)支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制是導(dǎo)致樓市局部過熱的深層根源。第三，市場(chǎng)主體合作博弈是樓市局部過熱的整體原因。第四，巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過熱的主要源頭。第五，“地王”頻出是引起樓市過熱與恐慌的直接原因。第六，地方政府消極調(diào)控是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因。

針對(duì)局部火熱的樓市，2016年10月熱點(diǎn)城市政府相繼發(fā)起了一場(chǎng)密集而短促的樓市“阻擊戰(zhàn)”，各地將限購作為調(diào)控政策主軸，選擇重啟限購的政策模式。通過細(xì)化限購標(biāo)準(zhǔn)、提升二套房首付比例、擴(kuò)大土地供給、進(jìn)行預(yù)期管理、打擊嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為等多種有力手段，快速有效地穩(wěn)定了樓市，使熱點(diǎn)城市樓市普遍降溫。此次樓市調(diào)控主要表現(xiàn)以下幾大原則：第一，中央監(jiān)控，地方調(diào)控；第二，局部調(diào)控，整體不動(dòng)；第三，抑制投機(jī)，保護(hù)消費(fèi)；第四，一城一策，分區(qū)調(diào)控；第五，統(tǒng)一行動(dòng)，集體出擊；第六，邊調(diào)邊看，逐步完善。但是，本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制沒有改變；第二，政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒有開展；第五，相應(yīng)的財(cái)稅調(diào)控政策沒有出臺(tái)；第六，限購政策作用有限。總之，本輪調(diào)控的政策原則具有精準(zhǔn)性與協(xié)同性，政策措施具有短期性與行政性。

展望2017年，總體上，樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整，但有不確定性。時(shí)間上，調(diào)整將持續(xù)一年左右。預(yù)計(jì)全國銷售價(jià)格增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間段也有可能出現(xiàn)價(jià)格回落。2016年全年的銷售額及增幅都將創(chuàng)歷史新高。2016年以后的幾個(gè)月將延續(xù)庫存減少的勢(shì)頭，2017年去庫存壓力將再次有所加大。投資在2016年有望保持在5%以上，在2017年年初經(jīng)過波動(dòng)后，全年可能會(huì)稍低于2016年的水平。空間上，市場(chǎng)調(diào)整也將呈現(xiàn)差異化的趨勢(shì)。一、二線熱點(diǎn)城市未來調(diào)整幅度可能將相對(duì)稍大。由于采取的政策有差別，市場(chǎng)反應(yīng)程度和調(diào)整幅度將有所差異。但由于供求缺口大，預(yù)計(jì)2017年的投資將會(huì)增加。而三、四線及以下城市前期回升有限，未來回調(diào)幅度也將不大，預(yù)計(jì)投資增幅回落幅度可能會(huì)超過銷售增長(zhǎng)回落幅度。與此同時(shí)，需要警惕調(diào)整沒有到位過熱仍在繼續(xù)、調(diào)整過速過猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來的市場(chǎng)不確定性。