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花高租金住市中心這些人才是世界上最聰明的人

2017年05月04日 11:54 | 作者:梁霄 | 來源：人民政協網

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作者繪制，圖 (a)路兩邊為行人和商鋪。 (a) “生活在城市”的圖（b）“活在城市”的窄馬路模式寬馬路模式

第一種城市發展模式的另外一個好處是窄馬路適合人行走，為此，城市研究里已經有了一個新詞，叫“宜于行走性” 。恰恰因為窄馬路更適合人們行走，因而沿街人口密度更高。服務業有一個重要的概念：進門人口。高密度街區上，沿街人流多了，進每一家沿街商鋪的人口就更多，通過城市發展中的分享效應，這個“進門人口”就可以支撐商鋪投資的固定成本，沿街的商業就更容易發展起來。對比上海和北京，不難發現上海街道有很多窄馬路，因此沿街商業比較豐富，居民生活半徑比較小一點兒。

但是北京道路寬，因此它的沿街商業相對比較少，服務業分布在一些點狀的購物中心，要享受這些服務往往需要長途開車，而這種通勤需求的產生跟城市規劃有關。如果人口密度較低，人口流量不夠高，那么，有限的需求就不能支撐服務業經營的成本。相比之下，高密度且有很多小馬路的城市往往在社區有更完善的商業配套和服務，人們沒有太多開車出行的需求，可以減少城市的通勤壓力。

“生活在城市”和“活在城市”是帶點兒夸張的說法，不過，這兩種模式即使在一個城市內部也同時存在。在上海就可以找到一些例子：圖(a)的模式類似浦西田子坊社區，而圖(b)類似浦東的聯洋社區。我指導過一個復旦大學的本科生團隊做過實地的調研。這兩個地方房價非常接近，但是田子坊有高密度的服務業，而浦東聯洋社區里服務業密度就很低。晚上，浦西田子坊的飯店往往要接待幾輪客人，但是浦東聯洋社區的飯店上座率基本只有80%。高密度還帶來了服務業多樣性：浦西田子坊有超市、健身房、卡拉OK，但浦東聯洋社區服務業的多樣性就要差一些。聯洋社區的人出行高度依賴于車，因為周邊服務業配套不夠。浦西田子坊社區的居民則更多依靠步行和地鐵。

編輯：梁霄

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關鍵詞：城市大城市社區服務業